Obligations du bailleur : la checklist avant et après la signature

Décence, diagnostics, annexes et informations à fournir

Délivrer un logement décent : Cela fait partie des principales obligations du bailleur avant de louer. Le logement doit donc respecter le critère légal de décence, qui repose sur 5 piliers :

Une superficie minimale de 9 m²

Une performance énergétique conforme : le logement doit être classé de A à F (DPE) pour les baux signés entre 2025 et 2027

Un logement qui assure la sécurité et la santé du locataire avec, par exemple, des installations d’électricité et de gaz conformes aux normes

L’absence de nuisibles

Un socle minimum d’équipements : système de chauffage en bon état de fonctionnement, raccordement à l’eau potable ou encore coin cuisine, par exemple.

Transmettre les diagnostics obligatoires pour une location : Au plus tard au jour de la signature du bail, le bailleur doit remettre au locataire le dossier de diagnostic technique (DDT). Celui-ci doit comporter au minimum le diagnostic de performance énergétique (DPE). Selon l’ancienneté du logement et des équipements, d’autres diagnostics pourront s’ajouter : le Constat de risque d'exposition au plomb (Crep) si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949, l’État de l'installation intérieure de l'électricité et l’État de l'installation intérieure du gaz si ces installations ont plus de 15 ans, l’État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, etc.) si le logement est situé dans une zone à risques (anciennement ERP) et le Diagnostic bruit si le logement est situé dans une zone d'exposition au bruit des aéroports.

Remettre un bail et ses annexes : Le bailleur doit fournir un bail de location écrit et conforme. Il doit également remettre les annexes du bail obligatoires, notamment l'état des lieux, les diagnostics techniques et l'attestation d'assurance du locataire.

Entretien, réparations, quittances, jouissance paisible

Entretenir et réparer le logement : Les gros travaux qui portent sur la structure du logement et sur ses équipements relèvent de la responsabilité du propriétaire. Une toiture végétalisée qui fuit, un ballon d’eau chaude hors service, un volet cassé ? Ces réparations sont à la charge du propriétaire. Le locataire, lui, reste responsable des menues réparations et de l’entretien courant. La règle est donc simple : au bailleur, le gros œuvre, au locataire, le quotidien !

Quittances : Une quittance de loyer est un document attestant que le locataire a payé intégralement le loyer et les charges. Le bailleur doit remettre une quittance de loyer au locataire s’il lui en fait la demande.

Assurer la jouissance paisible du logement : Une fois le bail signé, le logement devient le domicile du locataire. Le locataire doit pouvoir occuper son logement en toute tranquillité. C’est ce que l’on appelle la « jouissance paisible ». La vie privée est protégée par la loi. Le bailleur s’interdit donc toute intervention intempestive ou intrusion dans le logement (trouble de jouissance), sans l’accord préalable du locataire, même pour des travaux ou une visite. En parallèle, si le locataire subit des nuisances des voisins, il appartient au propriétaire de tout faire pour qu’elles cessent.

Décompte, transparence, délais

Respecter les règles de révision de loyer : Le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer à sa guise : la révision doit être prévue par une clause du bail et se baser sur l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. Si le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration, il peut aussi demander une majoration de loyer. L’augmentation se fait en accord avec le locataire, soit en fonction d’une clause du bail, soit par avenant au bail.

Régulariser les charges : Le bailleur peut régulariser les charges chaque année. Pour cela, il doit détailler les provisions et les dépenses réelles. Sur simple demande du locataire, une quittance de loyer doit lui être fournie gratuitement et dans un délai raisonnable, dans un souci de transparence.

Retenues possibles et justificatifs

À la fin du bail, vient le temps des comptes. Le dépôt de garantie représente un mois de loyer hors charges en location vide, et deux mois en location meublée. Le bailleur peut procéder à des retenues pour loyers impayés ou dégradations. Le montant doit être dûment justifié par des factures ou des devis. Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai d’un mois. S'il n’est pas conforme, le remboursement se fait en 2 mois maximum.

Les obligations du bailleur avant la location

• Décence : Garantir une surface minimale (9 m²), l'absence de nuisibles et des équipements fonctionnels (chauffage, eau).
• Performance : Assurer un DPE classé de A à F.
• Diagnostics : Remettre le Dossier de Diagnostic Technique (DPE, plomb, amiante, électricité/gaz).

Les obligations du bailleur pendant la location

• Travaux : Prendre en charge le gros œuvre et les réparations importantes (structure, chauffe-eau, volets).
• Tranquillité : Garantir la jouissance paisible du logement et agir contre les nuisances de voisinage.
• Administratif : Fournir gratuitement les quittances de loyer et régulariser annuellement les charges avec justificatifs.
• Loyer : Réviser le prix uniquement via l'indice IRL ou après travaux d'amélioration.

Les obligations du bailleur en fin de bail

• État des lieux : Comparer l'entrée et la sortie.
• Dépôt de garantie : Restituer sous 1 mois (si conforme) ou 2 mois (si dégradations), déduction faite des sommes justifiées par devis ou factures.

Quelles sont les obligations du bailleur pour un logement décent ?

La personne propriétaire a l’obligation de délivrer un logement décent. Sa superficie doit être de 9 m² au minimum, son DPE doit être compris entre A et F pour les baux signés entre 2025 et 2027, il doit assurer la sécurité et la santé du locataire (installations d’électricité et de gaz conformes aux normes, absence de moisissures, absence de nuisibles, etc.) et il doit contenir certains équipements comme un système de chauffage en bon état de fonctionnement, un raccordement à l’eau potable ou un coin cuisine.

Quels diagnostics sont obligatoires avant de louer ?

Le bailleur a l’obligation de remettre au futur locataire le Diagnostic de performance énergétique (DPE), le Constat de risque d'exposition au plomb (Crep) si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949, l’État de l'installation intérieure de l'électricité et État de l'installation intérieure du gaz si ces installations ont plus de 15 ans, l’État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...) si le logement est situé dans une zone à risques et le Diagnostic bruit si le logement est situé dans une zone d'exposition au bruit des aéroports. Ces diagnostics doivent être regroupés dans un dossier appelé dossier de diagnostic technique (DDT).

Le bailleur doit-il fournir une quittance de loyer ?

Oui, le bailleur a l’obligation de fournir gratuitement une quittance de loyer, sur simple demande du locataire et dans un délai raisonnable.

Quels sont les délais de restitution du dépôt de garantie ?

Si l'état des lieux de sortie correspond à celui de l'entrée, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie sous 1 mois. En cas de différences constatées, ce délai est porté à 2 mois maximum pour procéder au remboursement, déduction faite des éventuelles retenues.