Imposition des plus-values immobilières : quelles nouveautés pour 2025 ?

Vous réalisez une plus-value lorsque le prix de vente est supérieur au prix d’achat. Elle est doublement taxée :

• À l’impôt sur le revenu, au taux de 19 % ;
• Aux prélèvements sociaux, au taux de 17.2 %.

Soit un prélèvement total de 36.2 %. Toutefois, le Code général des impôts prévoit un abattement pour durée de détention sur chacune de ces taxes. Pour être exonéré d’IR, vous devez conserver le bien pendant au moins 22 ans, 30 ans pour être également exonéré de prélèvements sociaux.

Actuellement, seules les plus-values réalisées à l’occasion des cessions de résidences secondaires et de biens locatifs sont imposables. La résidence principale et ses dépendances sont exonérées de taxe sur la plus-value, peu importe la durée depuis laquelle vous les possédez.

Un amendement pourrait revenir sur cet avantage fiscal consenti aux propriétaires occupants de leur résidence principale. Porté par les députés socialistes Peio Dufau et Inaki Echaniz, dans le cadre de la discussion sur le projet de loi de finances pour 2025, il « propose de conditionner l'exonération à une durée de détention d'au moins cinq années comme résidence principale ». Autrement dit, les propriétaires devraient occuper leur bien pendant 5 ans consécutifs avant de pouvoir le revendre en profitant de l’exonération.

Selon les députés, le but de cette mesure est de lutter contre les « culbutes spéculatives », qui consistent à acheter et revendre un logement déclaré comme habitation principale dans un temps assez court, en empochant une plus-value exonérée au passage. Des propriétaires qui, en somme, agissent comme des marchands de biens, sans supporter la fiscalité associée.

Cette pratique renforce encore la tension locative sur les zones touristiques et dans les villes attractives, où nombre de résidents peinent à se loger, et plus encore à acquérir un bien. En parallèle, elle donne lieu à une augmentation importante et rapide des prix, comme c'est par exemple dans le pays basque.

L’amendement prévoit des cas pour lesquels la condition de détention ne s’appliquerait pas :

• Lorsque la revente de la résidence principale est suivie de l’acquisition d’une autre résidence principale. Les acquéreurs autres que les primo-accédants se verraient sinon fortement pénalisés par cette nouvelle mesure ;
• Si la revente est liée à une mutation professionnelle, une hospitalisation de longue durée, l'entrée en EHPAD, un décès ou une séparation. 

Ces exceptions limitent donc la portée réelle de l’amendement et dans les faits, il pourrait ne pas porter ses fruits. Dans la rédaction actuelle du texte, rien n'empêche les spéculateurs de poursuivre leur stratégie d’achats-reventes successifs, sous couvert de l'exonération applicable aux résidences principales.

Rappelons d'ailleurs que l’administration fiscale dispose déjà d’un arsenal juridique pour remettre en cause l’exonération. Il lui suffit de prouver que les opérations d’achat-revente poursuivent une intention spéculative et qu’elles sont réalisées à titre habituel pour caractériser la fraude.

Lorsque le fisc parvient à démontrer ces 2 éléments constitutifs de l'infraction, le propriétaire se retrouve lourdement sanctionné. Outre l’IR et les prélèvements sociaux de la taxe, il devra s’acquitter d’importantes pénalités (majoration de 40 %, voire de 80 % de la base imposable) et d’intérêts de retard.

L’amendement a été validé par la commission des finances de l'Assemblée nationale, puis voté en séance plénière le 16 octobre par les députés. S’il est ensuite adopté par les sénateurs, il devrait être applicable  dès le 1er janvier 2025.