Si vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire et que vous souhaitez la vendre, sachez que vous serez imposé(e) sur son éventuelle plus-value. Comment la calcule-t-on ? Quel est le taux d’imposition ? Existe-t-il des abattements ou des exonérations ? Pas de panique, on répond à toutes vos questions.
C’est quoi une plus-value sur une résidence secondaire ?
Bien qu’une résidence principale soit totalement exonérée de l’impôt sur la plus-value lors de sa vente, une résidence secondaire est, quant à elle, soumise au régime des plus-values immobilières.
De manière générale, une plus-value désigne le bénéfice que tire un vendeur lorsqu’il vend son bien immobilier, par rapport au prix auquel il l’a acquis.
Il s’agit donc de la différence entre le prix d’acquisition du bien et le prix de sa revente (ou de sa cession). Si le montant de la revente est supérieur à celui de l’acquisition, le vendeur a réalisé une plus-value. Dans le cas contraire, si le montant de la vente est inférieur à celui de l’acquisition, on parle de moins-value.
Le montant net d’une plus-value sur une résidence secondaire est imposé à hauteur de 19 % sur l’impôt sur le revenu, et de 17,2 % sur les prélèvements sociaux (CSG, CRDS…).
Comment calculer la plus-value sur une résidence secondaire ?
La plus-value brute
La première étape pour connaître le montant de l’impôt sur la plus-value d’une résidence secondaire consiste à définir le montant de la plus-value brute.
Pour y parvenir, il suffit de déduire le prix d'acquisition du prix de cession.
Néanmoins, le propriétaire a la possibilité de majorer le prix d’acquisition de son bien immobilier pour réduire le montant de sa plus-value. En effet, le vendeur peut ajouter au prix d’acquisition certaines dépenses qu’il a engagées pour faire l'acquisition et améliorer sa résidence secondaire.
Pour cela, deux options s'offrent à lui. S’il dispose de tous les justificatifs des dépenses, il peut alors les déclarer en frais réels. En revanche, s’il ne peut pas justifier ses dépenses, il doit alors appliquer une majoration forfaitaire :
- Sur les frais annexes d’acquisition qui comprennent les charges directement liées à l’achat du bien (frais de notaire, frais d’enregistrement, TVA…). Le forfait applicable pour ce type de dépenses est de 7,5 % de la plus-value brute ;
- Sur les frais de travaux de rénovation et d’amélioration de la résidence. Le forfait de la majoration est, dans ce cas, de 15 % si le propriétaire détient le bien depuis plus de 5 ans.
Le vendeur peut également minorer le prix de cession afin de diminuer le montant de sa plus-value. Il peut déduire du prix de cession certains frais, tels que :
- les diagnostics obligatoires,
- la main levée d’hypothèque,
- la commission de l'agence immobilière…
Après avoir procédé à la majoration du prix d’acquisition et à la minoration du prix de cession, le vendeur peut alors calculer sa plus-value brute. Ce montant servira de base de calcul pour les impôts.
Les abattements
La plus-value d’une résidence secondaire peut bénéficier d’un abattement sur l’impôt sur le revenu et sur les prélèvements sociaux, en fonction de la durée de détention du bien. Plus la détention est longue et plus l’abattement est élevé.
L’abattement est donc calculé en fonction de la durée de détention et sur la base du montant de la plus-value brute. Les 5 premières années ne permettent pas d’obtenir d’abattement. À partir de la 6ème année, et jusqu’à la 21ème année, l’abattement est de 6 % par année. À la 22ème année, le taux est de 4 %. Enfin, au bout de 23 années de détention, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu.
Le vendeur peut également obtenir un abattement, toujours selon la durée de détention, sur l’impôt sur les prélèvements sociaux. Le taux d’abattement est alors de 1,65 % par an de la 5ème à la 21ème année de détention. Il passe à 1,60 % la 22ème année, puis à 9 % par an de la 23ème année à la 30ème année. Ce qui implique une exonération totale de prélèvements sociaux à partir de 30 ans de détention.
- La plus-value (ou la moins-value selon le cas) représente l'écart entre le prix d'achat d'un bien immobilier et son prix de vente final.
- Le taux d'imposition de l'éventuelle plus-value résultant de la vente d'une résidence secondaire se monte à 36,2 %.
- Une exonération est possible si le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années qui ont précédé la vente de sa résidence secondaire.
- Une exonération peut aussi être envisagée si le vendeur a injecté - dans les quatre années suivant la transaction - tout ou partie du fruit de la vente de sa résidence secondaire dans l'achat de sa résidence principale. L'exonération sera alors proportionnelle à la fraction injectée dans l'achat de la résidence principale.
Les autres motifs d’exonération de plus-value ?
Certaines situations spécifiques permettent au vendeur d'une résidence secondaire d’être totalement exonéré de l’impôt sur la plus-value immobilière lorsqu’il vend sa résidence secondaire.
C’est notamment le cas si :
- Le prix de cession du bien est inférieur à 15 000 € pour une personne vivant seule, ou inférieur à 30 000 € pour un couple ;
- Le vendeur est une personne handicapée ou retraitée et que son revenu fiscal ne dépasse pas un certain seuil ;
- La cession concerne une expropriation ;
Le bien est situé en France, mais le vendeur n’est pas domicilié sur le territoire français.
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