Quelle conduite adopter si votre locataire est parti en laissant toutes ses affaires ?

Le locataire donne un préavis de 3 mois et continue de payer régulièrement son loyer jusqu'à la période de déménagement annoncée. Cependant, en partant, il laisse des documents, des meubles et d'autres affaires dans certaines pièces ou la cave notamment. La réaction à avoir dépend des circonstances.

Le locataire est parti en laissant les clés

Lorsque le locataire quitte son logement à la fin du bail, le dépôt des clés constitue a priori une preuve de sa bonne foi. S'il a laissé des meubles, des documents et d'autres objets personnels, il peut alors simplement s'agir d'un oubli.

Dans un premier temps, vous devez essayer de l’appeler pour lui demander de passer récupérer ses affaires, en lui donnant un délai raisonnable. Toutes les éventualités devant être prises en compte, il est également judicieux de lui envoyer au même moment une lettre recommandée avec accusé de réception, lui enjoignant de venir reprendre ses affaires dans un certain délai.

Une réaction prompte de sa part confirme l'hypothèse de l'oubli. Dans le cas contraire, vous êtes en droit d'initier une procédure légale de libération des lieux. Il en va de même lorsque le locataire est injoignable. En quelques étapes, voici une solution pratique à envisager :

• prendre contact avec un commissaire de justice (ou huissier de justice) pour réaliser un état des lieux, faire l’inventaire des objets abandonnés et envoyer une mise en demeure; 
• produire les preuves que vous avez déjà pris contact avec le locataire pour la récupération de ses affaires;
• saisir le juge par simple requête pour solliciter une ordonnance exécutoire autorisant la vente aux enchères des biens.

Il faudra alors que le commissaire de justice donne au locataire l'information relative à la décision du juge. Par ailleurs, l'exécution de ladite décision ne pourra avoir lieu que dans le délai indiqué par le juge. Le produit de la vente, après soustraction des coûts des procédures, est transféré au locataire. Les biens sans valeur marchande sont déposés à la Caisse des dépôts et consignations (CDC). Le commissaire de justice met sous scellés les documents pour une durée de 2 ans avant destruction.

Avant la vente aux enchères de ses biens, le locataire sortant a la possibilité de faire suspendre l'ordonnance. Pour cela, il a un délai d'un mois après que la décision lui ait été signifiée. Dans l'ensemble, la procédure dure entre 2 et 3 mois.

Puis-je laisser des meubles dans une location et signer un bail avec un nouveau locataire ?

Louer l’appartement ou la maison contenant encore les affaires d’un locataire parti est impossible. En louant le logement à un nouveau locataire, vous prenez le risque que les affaires du locataire sortant se détériorent. C’est pourquoi, vous devez entamer, avant tout, les démarches légales nécessaires pour qu'il vienne les récupérer.

En principe, avant de quitter le logement qu'il occupe, le locataire doit donner un préavis au bailleur et maintenir le paiement du loyer jusqu’à la date du déménagement. Dans la pratique, il arrive néanmoins que certains locataires s'en aillent du logement loué après un premier impayé, voire en devant plusieurs arriérés de loyer et sans donner de préavis. On parle alors d'un départ à la cloche de bois.

Le locataire est parti sans payer et avec les clés

Il s'agit typiquement d'un départ à la cloche de bois. Dans ce cas de figure, plusieurs textes législatifs prévoient clairement la démarche à suivre.

• Faire appel à un commissaire de justice pour mettre en demeure le locataire de prouver qu'il occupe le logement. Cette mise en demeure s'accompagne d'un commandement de payer, si des loyers sont dus.
• Sans réponse au bout d'un mois, l'officier civil constate l'abandon, en présence de 2 témoins. Il dresse ensuite un procès-verbal d'abandon.
• Saisir le juge compétent, en fournissant le PV d'abandon et toutes les preuves d'abandon du logement (photos du logement vide, courriers sans réponse, etc.).
• Si le tribunal considère que votre requête est fondée, il rend une décision par ordonnance. Une signification doit être faite au locataire dans les deux mois qui suivent, autrement, l'ordonnance serait frappée de nullité. Par ailleurs, un rejet demeure envisageable et vous devrez alors vous tourner vers une procédure de résiliation de bail et d'expulsion pour impayés ou pour dégradations graves.
• Un mois après la signification, vous êtes en droit de reprendre le logement. Un commissaire de justice doit alors réaliser un inventaire des biens abandonnés et dresser un procès-verbal de reprise, à signifier ou à remettre en main propre au locataire parti.
• Pour finir, les biens à valeur marchande sont vendus aux enchères et les recettes obtenues, réduites des impayés et des frais de procédure, sont transférées au locataire parti. La Caisse des dépôts et consignations reçoit les biens sans valeur marchande, alors que l'huissier met les documents personnels sous scellés pendant deux ans.

L'article 14-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 sur les rapports locatifs, modifié par l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit les conditions de déroulement de cette procédure. Des détails importants figurent également aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Le locataire est injoignable mais a laissé les clés

Même dans ces conditions, vous devez avoir l’accord du locataire ou d’une autorité judiciaire pour entrer dans le logement. Autrement, vous pouvez faire appel à un commissaire de justice et suivre la démarche prévue par la loi.

Comment retrouver un locataire parti sans laisser d'adresse ?

Si un locataire est parti sans vous fournir sa nouvelle adresse, vous pouvez signaler sa disparition à la police. Celle-ci est habilitée à ouvrir une enquête pour connaître sa résidence actuelle. En collaborant avec des agents de police, l'huissier de justice peut également essayer de retrouver sa trace. La Caisse d'allocations familiales (CAF), les assurances ou encore les banques disposent souvent des adresses actualisées de leurs souscripteurs / usagers. L’huissier de justice saura interagir, au besoin, avec ces organismes.

Lorsqu'il paraît évident qu'un logement a été abandonné par le locataire, de nombreux propriétaires cèdent à la tentation de casser les serrures, afin d'y entrer et de disposer des biens à leur guise. Il s'agit pourtant d'une erreur. Tant que le bail n'est pas résilié, le locataire est en mesure de porter plainte pour violation de domicile. Même après résiliation du bail, si ses biens sont vendus sans qu'il en reçoive l'information par exemple, la loi l'autorise à déposer une plainte pour abus de confiance. Pour éviter de devoir payer une amende ou faire face à une peine d'emprisonnement, vous devez agir en respectant les dispositions légales.