Votre locataire est parti en laissant toutes ses affaires ? Voici la procédure à suivre

Lorsqu'un locataire quitte son logement après avoir donné congé et réglé ses loyers, il peut arriver qu'il laisse derrière lui des meubles, des documents ou d'autres effets personnels. La démarche à suivre dépend alors de la situation et, notamment, de la possibilité de contacter le locataire.

La remise des clés constitue a priori une preuve de sa bonne foi. S'il a laissé des meubles, des documents et d'autres objets personnels, il peut simplement s'agir d'un oubli.

Dans un premier temps, essayez de le contacter pour lui demander de venir récupérer ses affaires, en lui accordant un délai raisonnable. Il est également conseillé de lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception, lui demandant de reprendre ses biens dans un délai déterminé.

Si le locataire ne répond pas ou ne vient pas récupérer ses affaires, vous ne pouvez pas simplement les jeter ou les vendre. Il convient de faire appel à un commissaire de justice, qui pourra établir un inventaire des biens et engager les démarches nécessaires.

Vous devrez notamment être en mesure de produire les preuves de vos démarches pour contacter le locataire. Le commissaire de justice pourra ensuite vous accompagner dans la procédure judiciaire permettant de déterminer le sort des biens abandonnés.

La situation est différente lorsque le locataire quitte le logement sans régler tous ses loyers, sans donner de préavis ou sans répondre aux sollicitations du propriétaire. On parle alors de départ à la cloche de bois.

Dans ce cas, vous ne pouvez pas considérer le logement comme abandonné et en reprendre possession de votre propre initiative. Plusieurs étapes doivent être respectées.

• Faire appel à un commissaire de justice pour mettre en demeure le locataire de justifier qu'il occupe toujours le logement. Cette mise en demeure s'accompagne d'un commandement de payer lorsque des loyers sont dus.
• Sans réponse au bout d'un mois, le commissaire de justice peut constater l'abandon du logement et dresser un procès-verbal.
• Saisir le juge compétent, en fournissant le procès-verbal d'abandon et les éléments permettant d'établir que le logement n'est plus occupé.
• Si le juge considère la requête fondée, il rend une ordonnance permettant la reprise du logement dans les conditions prévues par la loi. Cette décision doit ensuite être portée à la connaissance du locataire.
• Une fois les délais prévus respectés, le propriétaire peut reprendre le logement, avec l'intervention d'un commissaire de justice qui établit l'inventaire des biens éventuellement laissés sur place.

Une fois l'inventaire réalisé, les biens laissés sur place ne peuvent pas être librement conservés, jetés ou vendus par le propriétaire.

Les biens ayant une valeur marchande peuvent, dans les conditions prévues par la procédure, être vendus aux enchères. Le produit de la vente est ensuite affecté selon les règles applicables, notamment au règlement des sommes dues et des frais engagés. Il peut être transféré au locataire s'il est à jour des loyers ou servir à indemniser le propriétaire.

Les biens sans valeur marchande sont déposés à la Caisse des dépôts et consignations (CDC). Quant aux documents personnels du locataire, ils sont placés sous scellés par le commissaire de justice et conservés pendant deux ans avant leur destruction.

Si un locataire est parti sans vous communiquer sa nouvelle adresse, le commissaire de justice peut effectuer des recherches pour tenter de le retrouver dans le cadre de ses missions. Certaines informations peuvent également être obtenues auprès d'organismes avec lesquels le locataire est en relation (comme la CAF), dans les conditions prévues par la loi.

Autre possibilité : faire appel à un détective privé. Ce professionnel peut effectuer des recherches légales pour tenter de retrouver la nouvelle adresse du locataire. Son intervention reste toutefois payante et ne dispense pas de respecter la procédure judiciaire applicable.

Vous pouvez également solliciter l'aide de l'ADIL (Agence départementale d'information sur le logement), qui informe gratuitement propriétaires et locataires sur leurs droits et démarches.

Même lorsque l'abandon du logement paraît évident, le propriétaire ne doit pas se faire justice lui-même. Il ne peut pas simplement casser les serrures, vider le logement ou disposer des biens laissés sur place.

Tant que le bail n'est pas résilié dans les conditions prévues par la loi, le locataire reste titulaire de ses droits sur le logement. Une reprise du logement ou une vente des biens effectuée sans respecter la procédure applicable peut exposer le propriétaire à un contentieux.

En cas de doute sur la situation, mieux vaut donc faire constater les faits par un commissaire de justice et suivre la procédure prévue par la loi.

Certaines situations peuvent être réglées à l'amiable, notamment lorsque le locataire répond aux sollicitations du propriétaire et accepte de récupérer ses affaires ou de régler les sommes dues.

En cas de litige, notamment lorsque plusieurs mois de loyers impayés s'accumulent ou que le locataire reste injoignable, une démarche auprès d'un conciliateur de justice peut permettre de rechercher un accord sans engager immédiatement une procédure contentieuse.

Si le dossier devient complexe ou porte sur des sommes importantes, l'avis d'un avocat spécialisé en droit immobilier peut également être utile pour déterminer les démarches à engager et les risques encourus.