Passoires thermiques : le calendrier d’interdiction de location va-t-il évoluer ?

Dans le cadre de la loi Climat et Résilience, adoptée en 2021, la réglementation afférente au DPE a été renforcée. En plus de voir leurs loyers gelés, les logements les plus énergivores sont progressivement exclus du marché locatif. Depuis janvier 2023, les biens dont la consommation d'énergie dépasse 450 kWh d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an ne peuvent plus être loués. Ce sera le cas de l’ensemble des logements classés G au DPE en janvier 2025, des habitations notées F en 2028, puis de celles classées E en 2034. L’horloge tourne donc pour les propriétaires-bailleurs de passoires thermiques, plus particulièrement pour ceux dont le bien est classé G : ils n’ont plus que quelques semaines pour le mettre en conformité…, à moins que le calendrier d’interdiction soit modifié. En effet, quelques semaines après sa nomination, le Premier ministre, Michel Barnier, a annoncé que le DPE sera « simplifié » et le calendrier « adapté », sans donner plus de détails. Il est en tout cas soutenu par sa ministre du Logement, Valérie Létard. Si cette dernière ne souhaite pas « remettre en question tout le calendrier ou le diagnostic de performance énergétique », elle envisage de faire une exception pour certaines copropriétés.

Du côté des professionnels du secteur de la rénovation, cette volonté d’assouplir le calendrier n’est pas très bien perçue. Audrey Zermati, directrice stratégie de la société Effy, a déploré un « détricotage des politiques de rénovation ». De son côté, Tanguy Dupont, vice-président en charge du pôle Logement chez Hellio, estime qu’il est « essentiel de maintenir le calendrier tel qu’il est afin de sécuriser les parcours des ménages (…) confrontés à cette nouvelle obligation ».

Si Valérie Létard veut donner plus de souplesse aux copropriétés, c'est surtout en raison de la complexité des travaux dans les bâtiments collectifs. Le calendrier actuel est tout simplement intenable selon la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM), l'Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) ou encore l'Union des syndicats de l'immobilier (UNIS). Faisant écho à la volonté de la ministre du Logement et de Michel Barnier, une proposition de loi des députés Bastien Marchive (Parti radical) et Inaki Echaniz (Parti socialiste), examinée le 27 novembre par la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale, prévoit une dérogation pour les biens G situés en copropriété. Si cette mesure est adoptée, l’interdiction de louer un appartement classé G sera suspendue, si le propriétaire prouve qu’il a tout fait pour lancer les travaux, mais qu’il se heurte à des contraintes techniques ou juridiques (refus de l’assemblée générale de copropriété, locataire opposé aux travaux, etc.). Le bailleur bénéficiera également d’une dérogation, si « les travaux de mise en conformité sont en cours », mais pas encore achevés.

Cette proposition de loi, visant à « prévenir les litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et à sécuriser leurs modalités d'application en copropriété », a logiquement reçu le soutien de la ministre du Logement. Dans le détail, le texte prévoit que « l’interdiction de location dès le 1er janvier 2025 des logements classés G » ne s’appliquera pas « aux baux en cours », mais uniquement aux nouveaux contrats. Précisons toutefois que les biens dont la consommation énergétique est supérieure à 450 kWh/m²/an seront exclus du dispositif. Par ailleurs, le député Bastien Marchive précise que les locataires de passoires thermiques pourront « faire un recours contre le propriétaire pour diminuer leur loyer ». Concrètement, le juge aura la possibilité de « minorer le loyer du montant des charges énergétiques », s’il estime que le propriétaire n’a pas tout fait pour mettre en conformité son logement.

Alors que l’incertitude plane toujours sur l’évolution du calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques, certains propriétaires pourraient être tentés d’attendre avant de se lancer dans des travaux de rénovation énergétique, réputés coûteux. Pourtant, cette stratégie n’est pas sans risques, puisque l’évolution des aides à la rénovation énergétique reste incertaine. Mieux vaut donc profiter des dispositifs de soutien à la rénovation actuellement en place et accessibles aux propriétaires-bailleurs. Il est notamment possible de bénéficier de MaPrimeRénov’ Parcours accompagné, cumulable avec les CEE (certificats d’économie d’énergie) et les aides des collectivités locales. En cumulant ces différentes aides, en 2024, il est possible de financer jusqu’à 100 % des travaux si vous faites partie des ménages les plus modestes, 80 % si vous faites partie des modestes, 60 % si vos revenus sont intermédiaires, et 40 % si vous êtes aisés. En 2025, ces taux passeront à 90 % pour les ménages modestes, 80 % pour les ménages intermédiaires et 50 % pour les ménages les plus aisés. Vous pourrez également profiter d’un bonus de 10 %, si les travaux permettent d’atteindre au minimum l’étiquette D.