Garantie loyers impayés : quelles conditions doit remplir le locataire ?

Avec une garantie loyers impayés, tout se joue sur le profil du locataire que vous choisissez. L’assureur accepte de couvrir le bailleur uniquement si le candidat a un profil qui entre dans le cadre fixé par le contrat.

Les critères varient d’une compagnie à l’autre, mais l’objectif reste le même : limiter le risque d’impayés dès la signature du bail.

Dans la majorité des garanties loyers impayés, trois conditions reviennent :

• Le logement doit être la résidence principale du locataire : la GLI est pensée pour sécuriser un bail d’habitation classique, pas une occupation secondaire ou saisonnière.
• Le locataire doit être solvable : l’assureur vérifie que le loyer reste proportionné à ses ressources. Dans beaucoup de contrats, le revenu mensuel doit représenter au minimum 2,85 fois le loyer charges comprises, voire s’approcher de 3 fois ce montant.
• La situation du locataire doit être stable : au-delà du montant, l’assureur regarde la régularité des revenus du locataire et la continuité de sa carrière ou de son activité. Un candidat peut donc être refusé, même avec un bon niveau de ressources, si celles-ci sont trop récentes ou trop irrégulières.

Ce socle de conditions explique pourquoi le dossier d’un locataire perçu comme « bon », côté bailleur, peut malgré tout être écarté par la garantie loyers impayés.

Un locataire peut avoir des revenus élevés et ne pas être éligible à la garantie loyers impayés. L’explication tient au type de revenus pris en compte par l’assureur. En effet, il privilégie les ressources stables et récurrentes : 

• Salaires nets pour les salariés et les fonctionnaires ; 
• Pensions pour les retraités ;
• Revenu imposable annuel pour les indépendants. 

Certaines aides, comme l’aide au logement ou l’AAH, peuvent aussi être intégrées, si le contrat le prévoit.

En revanche, les primes exceptionnelles, les bonus variables, certaines commissions et les revenus locatifs sont souvent pondérés, voire écartés, car ils sont jugés moins prévisibles.

Une fois qu’on ne retient que les revenus admis par la GLI, le locataire peut se retrouver sous le seuil de référence demandé par le contrat. L’assureur peut alors considérer que le risque est « trop élevé » et refuser le dossier, même si le candidat est à l’aise financièrement. 

Pour une garantie loyers impayés, l’assureur ne regarde pas seulement les montants que gagne le locataire, mais comment il les gagne. 

Les profils préférés des assurances restent les CDI – hors période d’essai, les fonctionnaires et les retraités. Dès lors que les revenus sont suffisants, ces dossiers sont généralement validés sans difficultés. 

En revanche, certains locataires se heurtent aux conditions appliquées, qui ne sont pas toujours adaptées à leur situation…

Par exemple, un candidat en CDD peut être éligible à la GLI, si la durée restante du contrat est suffisante, avec parfois une exigence d’au moins 8 mois de contrat à courir. Quant à un travailleur indépendant, il devra souvent justifier de 2 ans d’activité continue au minimum, avec des revenus imposables stables.

Les choses se compliquent pour les statuts à revenus très fluctuants, comme les intérimaires ou les intermittents du spectacle. Même si le candidat gagne correctement sa vie, la succession de missions peut le placer en dehors du cadre de nombreux contrats de GLI.

Un refus de garantie de loyers impayés de la part de votre assureur ne signifie pas forcément qu’il faut écarter le candidat. Cela veut seulement dire que son profil ne rentre pas dans les critères de l'entreprise. Si son dossier est sérieux, vous pouvez envisager d’autres solutions :

• Le garant physique : c’est l’option la plus courante. Un proche du locataire (parent ou ami) s’engage à payer son loyer et ses charges, en cas de défaillance. Le profil de la caution doit lui aussi être solide : revenus suffisants, situation professionnelle stable et capacité à assumer le loyer, en plus de ses propres charges.
• La garantie Visale : elle peut prendre le relais, lorsqu’une GLI classique ne passe pas, notamment pour certains profils (jeunes actifs, salariés en mobilité, intérim…). La Visale se porte garant pour le locataire et couvre les impayés, dans la limite prévue par le dispositif. La mise en place est gratuite, mais encadrée. 
• La caution bancaire : le locataire bloque plusieurs mois de loyer sur un compte bancaire dédié. En cas d’impayé, le propriétaire peut être indemnisé, selon les modalités prévues. Cette solution demande un effort financier au locataire, mais elle permet de sécuriser un dossier refusé en garantie loyers impayés.
• La caution institutionnelle : un organisme privé se porte garant pour le locataire. Pour le bailleur, l’avantage est double, car il n’a pas de frais à payer et il bénéficie d’un garant professionnel. Côté locataire, le service est payant. Cette solution peut être intéressante pour des profils exclus d’une garantie classique ou qui n’ont pas de garant physique.