En location meublée, le dépôt de garantie, communément désigné sous les termes de « caution » ou encore de « chèque de caution », correspond à une somme d’argent versée par le locataire au propriétaire-bailleur pour couvrir les éventuelles dégradations et les impayés potentiels. Encadrée par la loi, cette procédure présente quelques spécificités dans le cadre d’un bail en meublé. Les voici.
Caution, chèque de caution, dépôt de garantie… c'est quoi ?
Souvent désigné de caution en lien avec le « chèque » de caution, le dépôt de garantie est en fait le montant versé par l’occupant lors de la signature du contrat de bail et censé lui être restitué dans son intégralité à la fin de la location, s’il a bien respecté ses obligations en termes de paiement des loyers et d’entretien du logement ainsi que du mobilier. Cette procédure n’est donc pas à confondre avec le cautionnement lequel consiste à désigner un garant, solidaire ou non, pour sécuriser le paiement des loyers en cas de dette locative de l’occupant.
Si la restitution du dépôt de garantie dépasse ce délai légal, le bailleur devra s’acquitter d’une pénalité équivalente à 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard.
Ces clauses qui encadrent le dépôt de garantie en meublé
Dans le cadre d’une location meublée et à condition que le logement représente la résidence principale du locataire, le montant du dépôt de garantie, à faire figurer dans le contrat locatif, est plafonné à l’équivalent de deux mois de loyer hors charges.
Versé au propriétaire lors de la signature du bail, il doit être restitué à l’occupant un mois maximum après la fin du contrat locatif si aucun manquement n’a été constaté et au plus tard deux mois après cette période dans le cas de retenues partielles par le propriétaire.
Si le dépôt de garantie n’a pas de caractère obligatoire, il est très souvent demandé par le propriétaire-bailleur pour anticiper d’éventuelles détériorations du fait du locataire. Plus élevé que pour une location nue (un mois maximum), le dépôt de garantie en meublé tient compte en effet de la valeur du mobilier et des équipements présents dans le logement ainsi que de ses possibles détériorations par le locataire.
Dans le cas où le logement en location meublée se situe dans une copropriété, le bailleur est en droit de conserver une provision équivalente à 20 % du montant du dépôt en attendant l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble ou du lotissement. Une fois les comptes validés, il dispose d’un mois maximum pour régulariser cette retenue auprès du locataire.
Retenues sur le dépôt de garantie, que prévoit la loi ?
Les retenues sur dépôt de garantie constituent l’un des sujets des litiges les plus courants entre propriétaires et locataires, notamment sur la nature des dégradations constatées et sur les travaux ou réparations qui incombent à l’une ou à l’autre partie. Encadrée par la loi (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), cette procédure précise que « le propriétaire est tenu de restituer l’intégralité du dépôt de garantie ou de justifier les sommes retenues à défaut ». De fait, pour que le propriétaire puisse déduire tout ou partie de la somme versée au titre du dépôt de garantie, il devra répondre à un certain nombre de conditions :
S’assurer que les dégradations constatées dans le logement soient bien imputables au locataire et ne relèvent donc pas de la responsabilité du bailleur, comme l’usure naturelle des lieux, leur vétusté, les vices ou les malfaçons liés au bâti, etc.
- Indiquer dans l’état des lieux de sortie (dûment signé par les deux parties) la liste des manquements quant à l’exécution des obligations du locataire, notamment au niveau du mobilier et des équipements présents dans le logement s’agissant d’une location meublée.
- Adjoindre obligatoirement à ces mentions tout document permettant de justifier les montants retenus sur le dépôt de garantie :
- devis et factures correspondant aux travaux rendus nécessaires,
- lettres de relance pour impayés (loyers ou charges)
- photographies attestant de l’endommagement d’équipements ou de mobilier,
- défaut d’entretien courant,
- constat d’huissier...
Les conditions de restitution du dépôt de garantie
Si l’occupant a rempli ses obligations locatives et que l’état de lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, le propriétaire ne dispose que d’un mois à partir de la remise des clés pour lui restituer le montant du chèque de caution initial.
En revanche, dans le cas de retenues partielles, le bailleur dispose d’un délai de 60 jours à compter de la date de l’état des lieux de sortie pour effectuer une estimation chiffrée des travaux à engager pour la remise en état du bien et pour restituer le restant dû au locataire.
Et si le montant du préjudice explose ?
Il arrive que la dette locative dépasse le montant versé au titre de dépôt de garantie. Dans ce cas, le locataire est tenu de régler la somme complémentaire. En cas de manquement, le bailleur peut le mettre en demeure de payer son dû par lettre recommandée avec accusé de réception, qu’il adressera en parallèle au garant du locataire si un acte de caution a été dûment renseigné et signé.
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