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Location : qu’est-ce que la caution ?

À la signature d’un bail de location, le propriétaire peut demander une caution, aussi nommée garant. Il s’agit d’une personne, qui au travers d’un acte de cautionnement, s’engage à payer les dettes locatives du locataire. De quoi s’agit-il exactement ? Est-ce toujours obligatoire ? Que se passe-t-il dans le cadre d’une colocation ?  

Location : qu’est-ce que la caution ?

Sommaire

Qu’appelle-t-on caution ?

Par abus de langage on évoque souvent le terme de caution pour évoquer un dépôt de garantie. Mais en matière de location, la caution ou garant est la personne qui, via un document écrit nommé acte de cautionnement s’engage envers le propriétaire du logement loué à payer les dettes locatives du locataire.

Caution : de quoi s’agit-il ?

Ce garant, via l’acte de cautionnement, s’engage à payer :

  • Le loyer et les charges, tout comme les intérêts applicables pour paiement tardif des dettes locatives.
  • Les frais de remise en état du logement s’il a été dégradé.

On le voit, l’acte de cautionnement est un véritable engagement. D’autant plus que si la caution vient à ne pas rembourser les dettes locatives, ses biens personnels, ses revenus (saisie conservatoire) ou son logement (saisie immobilière) peuvent être saisis à la demande du bailleur.

2 types de caution : la caution simple et la caution solidaire

  • La caution simple offre la possibilité au bailleur de faire appel à la caution uniquement après vérification auprès du locataire des raisons pour lesquelles il n’est plus en mesure de payer les loyers.
  • La caution solidaire permet, quant à elle, de faire directement appel au garant dès le premier impayé de loyer sans passer par le locataire et donc sans chercher à savoir les causes de ce non-paiement.

Qui peut être caution ?

Peut se porter caution soit une personne physique (parent, ami, etc.), soit une personne morale (entreprise, établissement bancaire, Action-Logement qui distribue la Garantie Visale – voir encadré ci-dessous). Pour être accepté comme caution, il convient de fournir au bailleur un certain nombre de documents justificatifs prouvant que le garant dispose d’une solidité financière suffisante pour honorer les éventuels impayés du locataire. Parmi les justificatifs qui peuvent être demandés par le bailleur :

  • Une pièce d’identité si la caution est une personne physique (ou un extrait Kbis pour les personnes morales).
  • Un justificatif de domicile (un seul document est exigible),.
  • Un justificatif de situation professionnelle (un ou plusieurs documents sont exigibles).
  • Un justificatif de revenus (un ou plusieurs documents sont exigibles).
Bon à savoir

La Garantie Visale est une caution proposée par Action-Logement au locataire (salarié, fonctionnaire, étudiant, apprenti...). Si le locataire ne parvient pas à payer son loyer, voire les réparations locatives en fin de bail, Action-Logement en tant que caution en assurera le paiement. L’organisme établira ensuite un plan de paiement avec le locataire pour recouvrir les sommes.

Faut-il avoir obligatoirement une caution dans le cadre d’une location ?

Bien que de nombreux propriétaires souhaitent disposer d’une caution, il ne s’agit en aucun cas d’une obligation légale. A contrario, il existe des cas où le bailleur ne peut l’exiger :

  • Le propriétaire, personne physique, a déjà contracté une assurance privée contre les risques locatifs (garantie loyers impayés, etc.). Dans ce cas, il ne pourra exiger une caution que si son locataire est un étudiant ou un apprenti.
  • Le propriétaire, personne morale (société, organisme, bailleur HLM…), loue son bien à un étudiant qui bénéficie d’une bourse de l’enseignement supérieur.

L’acte de cautionnement

L’acte de cautionnement est le document formalisant l’engagement de la caution. Il s’agit d’un écrit qui peut être réalisé sous seing privé (en dehors de la présence d’un notaire) ou par acte authentique (document établi par un officier public compétent – huissier, notaire, etc.) et rédigé selon les formalités exigées par la loi. Noter que le propriétaire bailleur doit remettre à la caution un exemplaire de l’acte de cautionnement sauf si celui-ci est intégré au bail de location.

Bon à savoir

L’acte de cautionnement doit comporter les mentions obligatoires suivantes : l’identité et l’adresse de la caution, les coordonnées du bailleur, la durée et la date de prise d’effet du bail, le montant du loyer et ses conditions de révision.

La caution dans le cadre d’une colocation

En la matière, deux cas de figure existent :

  1. Dans le cas du bail individuel, c’est-à-dire lorsqu’il y a un bail par colocataire, le garant s’engage uniquement à se substituer au colocataire défaillant nommé dans le bail.
  2. Dans le cas du bail collectif, le garant s’engage pour le montant total du loyer mentionné au bail ! La caution peut cependant demander au bailleur l’inscription d’une clause limitant son engagement à un seul colocataire nommé, même si cette pratique est rarement acceptée par les bailleurs.

Également, il est possible d’ajouter une clause de solidarité entre colocataires. Chaque colocataire devenant en quelque sorte garant de l’autre.

Le fonctionnement en cas d’impayés

  • Dans le cadre de la caution simple, le bailleur doit d’abord s’adresser à son locataire en lui transmettant un commandement de payer. L’huissier en charge de rédiger cet acte se doit, en même temps, d’en envoyer une copie au garant, car si la caution n’a pas été avertie par l’huissier elle n’est plus tenue de payer les intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives. En cas d’échec de cette démarche, le bailleur doit s’adresser à la caution par courrier recommandé avec accusé de réception.
  • Dans le cadre de la caution solidaire, le propriétaire bailleur peut faire appel directement à la caution, ce dès le premier impayé. Le propriétaire doit donc s’adresser au garant par lettre recommandée avec accusé de réception.

Résiliation de l’engagement de la caution

Dans le cas où aucune durée d’engagement n’est inscrite dans l’acte de cautionnement, le garant peut mettre fin à son engagement à tout moment par simple lettre recommandée avec avis de réception. Attention, cependant la résiliation ne prendra dans ce cas effet qu’à l’expiration du bail en cours. Dans les faits, la caution reste donc tenue des dettes locatives jusqu’à la fin du contrat de location.

En revanche, quand une durée précise est inscrite sur l’acte de cautionnement, la caution ne peut pas résilier son engagement. Elle se trouve donc dans l’obligation de tenir son engagement jusqu’à la date initialement fixée.

Bon à savoir

En cas de décès du garant et en l’absence d’indication dans l’acte de cautionnement, l’engagement est transmis directement à ses héritiers. De facto, les héritiers se doivent de garantir les dettes locatives nées avant le décès. En revanche, ils n’ont pas d’obligation pour les dettes nées a posteriori.

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