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Location : qu’est ce que la suroccupation d’un logement ?

Il est interdit pour un propriétaire de louer, même à titre gratuit, un logement dont les conditions d’occupation conduiraient à une suroccupation manifeste. Mais qu’est ce que la suroccupation ?

Location : qu’est ce que la suroccupation d’un logement ?

Sommaire

Quand parle t-on de suroccupation pour un logement ?

Tout contrat de location doit préciser la surface habitable du logement. Cette mention permet notamment de s’assurer qu’il n’y a pas une suroccupation du bien, c’est à dire trop d’occupants au vu de la superficie du logement.  Les textes prévoient qu’un logement doit présenter au minimum une surface de :

  • 9 m² pour une personne seule. 
  • 16 m² pour deux personnes.

Il faut ensuite, entre trois et huit personnes, ajouter 9 m² par personne supplémentaire. Par exemple, pour 4 personnes la superficie doit être au minimum de 34 m².  Pour huit personnes et plus, la superficie minimum est de 70 m².

Bon à savoir

Si la suroccupation du logement est provoquée en cours de location, par les occupants eux-mêmes, cela échappe à la responsabilité du propriétaire.

Que risque un propriétaire bailleur qui loue un logement suroccupé ?

A défaut de respecter ces obligations, le logement est considéré comme insalubre. En cas de non respect, le préfet peut mettre en demeure le propriétaire de faire cesser cette situation. Un arrêté de traitement de l’insalubrité peut être pris. 

Le loyer cesse d’être dû à compter du premier jour du mois suivant la notification de l’arrêté. Il est à nouveau dû à compter du mois qui suit la réalisation des mesures prescrites. Le propriétaire a également l’obligation d’assurer, à ses frais, l’hébergement des occupants jusqu’à ce que les travaux imposés soient réalisés ou jusqu'à ce que la situation de suroccupation ait cessé.

En cas d’inexécution dans le délai fixé, le propriétaire devra payer une astreinte par jour de retard et le cas échéant, les travaux pourront être exécutés d’office à ses frais. En cas de non application de la mise en demeure faite par le préfet, le propriétaire bailleur risque deux ans d’emprisonnement et 75 000€ d’amende. Si vous ne respectez pas une interdiction d’habiter ou remettez en location un logement insalubre, vous vous exposez à 3 ans d’emprisonnement et 100 000 € d’amende. 

De plus, des peines complémentaires peuvent être prononcées, comme la confiscation de l’immeuble ou encore l’interdiction d’acheter des biens immobiliers.

Ces exigences de surface et les sanctions s’appliquent également pour un logement mis gratuitement à disposition des occupants.

Références juridiques
  • Article R.822-25 du code de la construction et de l’habitation
  • Article L.511-22 du code de la construction et de l’habitation
  • Article L.1331-23 du code de la santé publique
  • Articles 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
  • Articles L.521-2 et L.521-3-1 du code de la construction et de l’habitation
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