Si la signature d’un contrat de bail écrit est normalement exigé par la loi, un bail verbal peut parfois être suffisant pour louer son appartement ou sa maison. Est-ce risqué pour le propriétaire du logement mis en location ?
Peut-on louer un logement sans bail de location écrit ?
Si la loi du 6 juillet 1989, destinée à améliorer les rapports locatifs, exige la conclusion d’un contrat de bail de location par écrit, la validité d’un bail verbal entre le propriétaire et le locataire est souvent reconnue par la justice. Une location est donc possible, même sans avoir signé de bail écrit. La loi ne prévoit d’ailleurs aucune sanction en l’absence de contrat de bail écrit. Il suffit que le bailleur et le locataire donnent leur consentement mutuel sur le logement loué et le montant du loyer pour que le bail verbal soit valable d’un point de vue juridique. Il est toutefois fortement recommandé d’établir un contrat écrit pour prévenir des litiges relatifs à la location. Même en l’absence d’écrit, le bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Durée du bail et renouvellement, dépôt de garantie, préavis nécessaire, obligation de payer un loyer... le locataire et le propriétaire disposent donc théoriquement des mêmes droits et devoirs qu'avec un bail écrit.
Un bail de location sans diagnostic technique transmis au locataire expose le propriétaire à des sanctions.
Louer un appartement sans bail écrit : quels sont les risques ?
Si le bail oral est censé offrir les mêmes droits qu’un bail écrit au locataire et au propriétaire, aucun document ne certifie la véracité des éléments de base, établis au début de la location (montant du loyer, dépôt de garantie, préavis, etc.). Les droits du propriétaire et du locataire sont donc logiquement plus fragiles qu’avec un bail de location écrit. Ainsi, sans bail de location écrit, le propriétaire se trouve dans l'impossibilité de réviser le loyer, puisque le montant de base ne peut être justifié et qu’il n’y a pas de clause de révision inscrite au contrat. Le propriétaire ne peut pas non plus demander la résiliation du bail pour clauses résolutoires (charges ou loyers impayés, défaut d'assurance, non versement du dépôt de garantie) car celles-ci ne sont nullement indiquées. Il peut toutefois donner congé à son locataire au terme du bail oral, que ce soit pour vivre dans le logement, le vendre ou pour motif légitime et sérieux. Le propriétaire doit prévenir le locataire 6 mois à l'avance.
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Peut-on régulariser un bail de location verbal ?
Conformément à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, dans le cadre d’un bail verbal, chaque partie peut exiger, à n’importe quel moment, la régularisation du contrat de location par la conclusion d’un bail de location écrit. Le nouveau bail devra obligatoirement comporter les mentions obligatoires prévues par la législation en vigueur. Précisons que si le propriétaire souhaite insérer des clauses facultatives (révision du loyer, clause résolutoire, avance sur charges…) dans le contrat de location, il devra obtenir l’accord de son locataire. Le propriétaire et le locataire peuvent fixer la prise d'effet du bail de location écrit à la date d’établissement du contrat. Dans ce cas, l’échéance du bail est fixée à 1 ou 3 ans, selon le type de location (meublée ou vide). Les deux parties peuvent aussi décider que la prise d’effet du contrat est rétroactive depuis l’entrée dans les lieux du locataire. L’échéance du bail se calcule alors par tranches de 1 ou 3 ans, selon le type de location, depuis la date d’entrée dans les lieux.
Une bail de location verbal peut être prouvé par l’encaissement des loyers ou par les témoignages de tiers, comme le voisinage ou le gardien de l’immeuble.
À retenir | Location sans bail : implications et risques
Louer un bien sans bail écrit expose à des risques juridiques et pratiques, tant pour le propriétaire que pour le locataire, limitant la sécurité et les recours légaux de chacun.
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