Loyers impayés : comment se protéger ?

Comment sélectionner votre locataire pour éviter les loyers impayés ?

Avant de louer votre appartement ou votre maison, il faut impérativement vérifier la situation et la solvabilité du locataire pour se prémunir contre les impayés de loyers. Pour qu’un locataire soit considéré comme solvable, il faut que la part du loyer représente entre 25 et 33 % de ses revenus mensuels, au maximum. Pour le vérifier, vous pouvez lui demander certaines pièces justificatives : contrat de travail et 2 derniers bulletins de salaire s’il est salarié ou derniers avis d’imposition et bilans s’il est travailleur indépendant. Quelle que soit la situation professionnelle du candidat à la location, vous devez lui demander ses 3 dernières quittances de loyer et un justificatif d’identité. Dans certains cas (étudiants, retraités, etc.), d’autres documents spécifiques peuvent également être lui être réclamés, comme une carte étudiante ou un bulletin de pension. Si le candidat à la location a recours à un garant, des documents identiques doivent être demandés à la personne qui se porte caution.

Faut-il souscrire une assurance loyers impayés ?

En tant que propriétaire d’un bien mis en location, vous pouvez vous protéger contre les impayés de loyers grâce à des garanties, comme la Garantie Loyers Impayés (GLI) ou Visale. En cas d’impayés, la GLI vous paie les sommes dues jusqu’à la régularisation du locataire sur une période donnée. La GLI prend également en charge l'éventuelle action en justice à engager contre le locataire et vous protège contre les détériorations de votre bien ainsi qu’en cas de départ prématuré du locataire. Le coût de la GLI représente entre 2,5 et 4 % du loyer si vous optez pour un contrat individuel et entre 1,5 et 3 % se vous optez pour un contrat groupe. Contrairement à la GLI, la garantie Visale est une assurance gratuite, financée par Action Logement. Si votre locataire est un salarié précaire ou un jeune de moins de 30 ans, vous pouvez être remboursé des impayés de loyers. Le locataire devra ensuite rembourser Action logement. Dans le cas contraire, le bail peut être rompu. Comme la GLI, la garantie Visale couvre également les dégradations du bien loué.

Quel garant pour votre locataire ?

Pour être mieux protéger contre les impayés de loyers, vous pouvez exiger que votre locataire ait un garant. Plusieurs solutions s’offrent à votre locataire.

Le garant physique

Votre locataire peut faire appel à un garant physique, qui est généralement une personne de son entourage (famille, amis). S’il se retrouve en défaut de paiement de ses loyers, vous pourrez vous retourner contre ses garants pour obtenir le versement des sommes dues.

Le garant en ligne

Si votre locataire n’a pas la possibilité d’avoir un garant dans son entourage, il peut aussi opter pour une caution locative en ligne. Cette solution innovante lui permet d’obtenir un garant en quelques clics, sur une plate-forme comme Youse. Des experts vérifient les informations et documents envoyés par le locataire afin de s’assurer de sa fiabilité et de sa solvabilité : vous êtes donc assuré d’avoir un locataire solvable. Le garant en ligne peut également prélever le montant du loyer directement sur le compte bancaire du locataire, avant de vous le reverser. C’est donc la solution optimale pour faciliter les relations avec votre locataire et limiter les risques d’impayés.

La caution bancaire

Accessible sous certaines conditions, cette solution permet à la banque de devenir caution et de s’engager à exécuter les obligations de votre locataire en cas de défaillance. Le locataire doit verser une somme d’argent, correspondant à plusieurs mois de loyers, sur un compte bloqué. Si votre locataire cesse de payer ses loyers, vous pourrez alors demander le déblocage des fonds à la banque.

La caution Visale

Avec cette caution gratuite, c’est Action Logement qui se porte garant pour le compte de votre locataire. En cas de loyers impayés, le loyer vous est directement versé par Action Logement. Votre locataire devra régler ensuite sa dette auprès de l’organisme. Les loyers sont garantis dans la limite de 36 mois d’impayés. Toutefois, votre locataire ne peut bénéficier de la garantie Visale uniquement que si c’est un salarié précaire ou qu’il a moins de 30 ans.

Comment rédiger les courriers pour récupérer vos loyers impayés ?

Si votre locataire ne paie plus ses loyers, vous devrez lui adresser des courriers pour pouvoir les récupérer. Vous devrez envoyer rapidement un courrier de relance, puis de mise en demeure si le locataire ne règle toujours pas son loyer, voire contacter son garant. Précisons que la lettre de relance doit toujours être envoyée en premier, avant d’envoyer une mise en demeure de payer sous 8 jours, si vous n’avez toujours pas de réponse. En effet, un retard de loyer ne signifie pas toujours que le locataire est un mauvais payeur. Il peut tout simplement avoir oublié. Quoiqu’il en soit, chaque courrier doit être envoyé en recommandé avec accusé de réception, afin de pouvoir apporter la preuve de vos relances le cas échéant. Vous pouvez également les envoyer par courrier électronique, mais une lettre recommandée sera toujours plus formelle. Il faut obligatoirement qu’un certain nombre d’informations légales apparaissent dans les courriers envoyés au locataire pour qu’ils soient recevables. Pour vous aider à les rédiger, SeLoger vous propose des modèles de lettres :

• Lettre de relance loyers impayés
• Lettre de mise en demeure loyers impayés
• Lettre de demande de recouvrement loyers impayés
• Lettre à la caution loyers impayés