La sous-location d’un logement par son locataire est une pratique répandue. Interdite par principe, cette pratique est très encadrée mais peut être tout de même autorisée sous certaines conditions. Alors comment sous-louer dans les règles quand on doit s’absenter de son logement et qu’on ne souhaite pas résilier son bail ? Quels sont les risques et les sanctions encourus par le locataire sans l’autorisation du bailleur ? On vous dit tout ce qu’il faut savoir pour éviter petits et grands tracas.
La sous-location, une pratique répandue
La sous-location est une pratique assez courante, notamment dans certains contextes – déplacements professionnels, périodes de travail ou de stage à l’étranger, congés d’été dans le milieu étudiant, etc. –, où elle apparaît comme la solution idéale pour conserver son logement, tout en amortissant tout ou partie de son loyer durant la période d’absence. Reste que cette pratique est encadrée par la loi. Contrevenir à certaines obligations légales n’est donc pas sans risques, surtout pour le locataire...
À Paris, un couple de propriétaires a récemment découvert que le bien qu’il pensait louer à un couple, était régulièrement loué - en location meublée de courte durée - par des touristes.
Dans quel cas parle-t-on de sous-location ?
Il est question de sous-location lorsque le locataire d’un appartement ou d’une maison, titulaire d’un bail locatif nu ou meublé en son nom, sous-loue partiellement ou intégralement son logement à un tiers, en contrepartie du versement d'un loyer. Et c’est précisément cette contribution financière qui qualifie cette pratique de « sous-location », qui est à distinguer de la notion d’hébergement, tout locataire étant en droit d’héberger gracieusement un ami, son partenaire, un membre de sa famille ou de son entourage de façon temporaire ou sur la durée, à condition d’occuper lui-même les lieux. De fait, le locataire est libre de disposer comme il l’entend du bien qu’il occupe, jusqu’aux limites imposées par le cadre légal...
Sous-louer : légal ou illégal ? Ce que dit la loi
Réglementée, la sous-location est une pratique par principe interdite lorsqu’un logement est loué vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire. Comme stipulé par l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. »
Le plus souvent, l’interdiction de sous-location sans l’accord écrit préalable du propriétaire bailleur est mentionnée dans une annexe jointe au contrat de location.
Pour qu’une sous-location soit légale, même pour une très courte durée, le locataire doit donc obligatoirement remplir trois conditions principales :
- Obtenir l’accord du bailleur par écrit, de préférence par courrier recommandé avec accusé de réception.
- Valider avec le bailleur le prix du loyer à verser par le sous-locataire, dont le montant ne peut excéder celui qui incombe au locataire principal.
- Établir un contrat de sous-location en bonne et due forme, le locataire principal demeurant responsable du paiement des loyers auprès du bailleur.
Pour les locations en meublé dont le bail a été signé avant l’entrée en vigueur de la loi Alur du 27 mars 2014, la sous-location est possible sans autorisation du bailleur si aucune mention n’y fait référence dans le contrat locatif. De fait, les baux signés après cette date nécessitent l’accord du bailleur pour toute demande de sous-location, que le logement soit loué nu ou meublé.
Sous-location illégale : que risque le locataire ?
Étant admis que le propriétaire du logement est libre d’accepter ou de refuser la demande de sous-location, en cas de refus du bailleur ou d’absence de demande d’autorisation, le locataire s’expose de fait à certaines sanctions. À commencer par :
- la résiliation de son contrat de bail,
- le versement de dommages et intérêts pour non-respect du contrat de location,
- ainsi que le paiement des loyers perçus au titre de la sous-location, qui constituent des fruits civils dont bénéficie le propriétaire par accession.
À noter également que le locataire contrevenant reste responsable de toute dégradation du logement du fait du sous-locataire, son assurance habitation ne couvrant pas les détériorations commises dans le cadre d’une sous-location non-autorisée, ce qui peut être très pénalisant dans le cas de dégradations sévères.
Dans le cadre d’une sous-location autorisée par le bailleur, le locataire est tenu à prévenir son assureur, lequel peut modifier la couverture initiale et procéder - le cas échéant - à une hausse tarifaire proportionnée.
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