Il n’est pas rare pour un propriétaire bailleur d’être confronté à un locataire mauvais payeur qui cesse de régler ses loyers. Mais dans ce cas, il est indispensable d’être stratégique et de fonctionner par étape afin d’obtenir gain de cause, car des solutions simplifiées existent et peuvent vous faire gagner du temps.
Le locataire a l’obligation de payer son loyer
Avant d’envisager les solutions pour agir contre un locataire mauvais payeur, il est utile de faire un constat initial : le locataire a l’obligation formelle de payer son loyer. Il ne peut en aucun cas cesser de verser son loyer, même en cas de litige avec le propriétaire bailleur, et quel que soit le sujet du litige. Il s’agit d’ailleurs d’un engagement formulé noir sur blanc et de façon explicite dans le contrat de location et le fait de briser cette obligation l’expose à des sanctions. Cependant, il est souvent préférable de chercher des solutions ensemble en cas de cessation du paiement des loyers, d'identifier les raisons de ce défaut de paiement et d’éviter d’en arriver à un procès, souvent coûteux et parfois précipité.
Echanger autour des solutions possibles à l'amiable
La première chose à faire si vous faites face à un locataire qui ne paie plus ses loyers, c’est d’échanger avec lui autour de sa situation, pour l’aider à retrouver sa capacité à vous verser son loyer. S'il s'agit d'un litige autour de travaux à réaliser, prenez le temps de faire un état des lieux du logement et proposez des solutions au locataire pour améliorer son confort, en particulier s'il s'agit de travaux qui vous reviennent légalement.
Si le locataire rencontre des difficultés financières, vous pouvez le guider vers divers services et dispositifs qui peuvent lui permettre d’obtenir un soutien financier et d'apurer sa situation. Il est, par exemple, possible de le diriger vers les services sociaux de la commune, vers un conseiller de l’ADIL ou encore de le renseigner au sujet du Fonds de Solidarité pour le Logement ou d'Action Logement qui propose plusieurs aides pour les locataires en situation de difficulté financière.
Si toutefois le locataire refuse d’engager des démarches pour bénéficier d’une aide et vous verser le montant qu’il vous doit, il devient impératif de lui envoyer une mise en demeure par courrier. Dans cette lettre, que vous envoyez en recommandé avec accusé de réception, vous l’informez de la somme qu’il vous doit et vous lui accordez un délai pour régulariser sa situation.
Notez que cette étape est incontournable si vous devez engager ultérieurement une procédure contentieuse, pour appuyer votre dossier et prouver que vous avez relancé le locataire plusieurs fois.
Si le bail de location ne contient pas de clause résolutoire en cas de défaut de paiement du loyer, c’est le juge qui apprécie la situation et qui doit se prononcer sur une résiliation ou non.
La procédure simplifiée de recouvrement des loyers impayés
Si le locataire ne vous paie plus les loyers mais que sa dette est inférieure à 5 000 €, commencez par envisager une procédure simplifiée de recouvrement des créances. Vous n’avez qu’à faire appel à un huissier de justice ou vous rendre sur une plateforme dédiée pour faire votre demande en ligne en quelques clics. L’huissier saisi informe alors le locataire de votre démarche par lettre recommandée avec accusé de réception et ce dernier bénéficie d'un mois pour y répondre. Le locataire peut alors accepter de régler ses dettes et s’adresse directement à l’huissier, mais il peut également refuser. S’il ne répond pas dans le délai d’un mois, ce silence vaut refus. Dans ce dernier cas, il est utile d’envisager de saisir le juge.
L’injonction de payer : une première saisie du juge
Si la dette du locataire est comprise entre 5 000 et 10 000 €, vous pouvez alors engager une procédure appelée injonction de payer. Pour ce faire, vous devez saisir le tribunal qui abrite le service des contentieux de la protection. Cette procédure prend la forme d’un dossier que vous déposez au greffe de la juridiction, après avoir complété un formulaire et réuni plusieurs documents pour appuyer votre demande. Le juge des contentieux de la protection rend alors un avis et décide si cette demande est recevable ou non. Lorsqu’il estime que c’est le cas, il rend alors une injonction de payer que vous pouvez alors adresser au locataire pour qu’il ait connaissance qu’une procédure judiciaire est en cours. Il peut cependant encore contester l’injonction de payer.
Enfin, notez que l’injonction de payer ne vise qu’à recouvrer les loyers impayés et elle ne peut en aucun cas déboucher sur la résiliation du bail en cours.
La procédure d’injonction de payer permet d’obtenir rapidement et à moindre frais le recouvrement des créances, mais ne permet pas de demander des dommages et intérêts.
La clause résolutoire et le commandement de payer
La plupart des baux contiennent une clause résolutoire qui prévoit de résilier le bail de location de façon automatique lorsque le locataire cesse de payer ses loyers. En revanche, si la clause résolutoire pour défaut de paiement peut être exercée de plein droit, l’accord d’un juge demeure indispensable pour obtenir l'expulsion du locataire. Commencez donc par contacter un huissier de justice afin que celui-ci adresse un commandement de payer au locataire, qui lui accorde deux mois pour régler sa dette ou s’y opposer.
L’assignation devant le tribunal
A l'issue d'un délai de deux mois suivant la réception du commandement de payer, adressé par l’huissier de justice, si le locataire n’a pas soldé sa dette, vous pouvez alors officiellement l’assigner devant le tribunal pour obtenir à la fois le recouvrement des loyers et l’expulsion.
Le locataire et vous-même serez alors convoqués à une audience durant laquelle vous pourrez exposer vos arguments et à l’issue de laquelle le juge rendra son verdict. Il pourra alors prononcer la résiliation du bail ainsi que l’expulsion du locataire ou alors décider de lui accorder un délai pour régler sa dette locative.
Le recouvrement des loyers après départ du locataire
Il est possible que le locataire parte en bonne et due forme après remise des clés au propriétaire, mais sans avoir réglé ses dettes locatives pour autant. Dans ce cas, vous pouvez tenter une procédure d’injonction de payer auprès du juge des contentieux de la protection, mais si cette démarche n’aboutit pas, vous devez saisir le tribunal d’instance pour obtenir une audience.
Lorsque vous engagez une procédure d’expulsion à l’encontre d’un locataire, les services sociaux et organismes de solidarité bénéficient d’un délai pour réaliser une enquête sociale et rendre des observations.
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