Loyer impayé : un propriétaire peut-il résilier le contrat de location ?

Le propriétaire peut résilier le bail pour loyer impayé

Lorsque le locataire n’a pas payé un loyer dans les conditions du contrat de location, le propriétaire peut, selon les cas, demander l’application de l’éventuelle clause pénale du contrat de location ou saisir le juge pour demander la résiliation judiciaire du contrat. Il peut aussi patienter jusqu’à l’approche du terme du bail de location pour délivrer un congé pour motif légitime et sérieux relatif à la faute du locataire n’ayant pas payé son loyer.

Avant toute procédure, le propriétaire peut choisir de tenter de résoudre le problème à l’amiable, et d’envoyer une lettre recommandée avec avis de réception au locataire afin de trouver une éventuelle solution ou un échelonnement du paiement.

3 recours possibles pour résilier le contrat de location

Le propriétaire bénéficie de trois recours afin d’obtenir la résiliation du contrat de location à la suite d’un impayé de loyer par son locataire :

1. La mise en œuvre de la clause résolutoire.
2. La saisine directe des juges afin de leur demander la résiliation judiciaire du bail.
3. Le congé pour motif légitime et sérieux.

La clause résolutoire

Le propriétaire n’est pas obligé de permettre à son locataire de bénéficier de délais supplémentaires pour payer son loyer, mais lorsque la procédure mise en œuvre est liée à la clause pénale du contrat de location, alors la loi le contraint à attendre un délai de 2 mois suivant un commandement avant de saisir la juridiction compétente.

En effet, lorsque la clause résolutoire du contrat s’applique, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que celle-ci ne prend effet que dans un délai de 2 mois après que soit délivré au locataire un commandement de payer par un huissier, dès lors que ce commandement est resté infructueux, c’est-à-dire que le locataire n’a pas réglé les loyers dus.

Le recours de droit commun

Lorsqu’il n’y a pas de clause résolutoire ou que le propriétaire choisi de ne pas fonder son recours sur cette clause, il peut saisir le tribunal compétent afin de demander la résiliation judiciaire du bail. Il devra apporter la preuve que les fautes du locataire sont de nature à compromettre la poursuite du contrat. Le juge ne va alors pas simplement appliquer une clause, il aura un plus large pouvoir d’appréciation de la situation.

Le congé pour motif légitime et sérieux

Lorsque le propriétaire souhaite attendre la fin du bail de location pour obtenir le départ du locataire, il peut lui délivrer un congé pour motif légitime et sérieux. Dans ce cas, il doit préciser le motif dans le congé.