Nuisances locatives : dans quels cas le propriétaire peut-il être tenu responsable ?

La personne locataire d'un bien immobilier doit respecter certaines règles. L’article 1728 du Code civil précise notamment que « le titulaire d’un bail d’habitation doit jouir paisiblement des lieux loués ». Concrètement, cela signifie qu’il ne doit pas abuser de la jouissance du logement, qui découle du bail. Nous parlons d’abus de jouissance du logement si le ou la locataire cause les nuisances suivantes : nuisances sonores ou olfactives, violences à l'égard de tiers, dégradations ou encombrement des parties communes (couloirs, hall d’entrée, jardins, parcs...) et non-respect du règlement de copropriété. Le locataire est donc le premier responsable des nuisances qu'il cause à son voisinage. De plus, le locataire occupant est responsable des nuisances éventuellement causées par les personnes qu’il héberge, qu’elles soient majeures ou non. En cas de nuisances causées par le locataire ou une personne qu’il héberge, c’est donc vers le locataire que les voisins victimes doivent se tourner.

Le voisin qui subit des nuisances provenant du logement d’un locataire doit aller à sa rencontre pour lui parler de la gêne subie et lui demander de la faire cesser. Il est possible que le locataire ne se rende pas compte des nuisances qu’il occasionne. Si le problème persiste après cet échange, le voisin victime doit envoyer au locataire un courrier lui rappelant les nuisances et la gêne occasionnée. Sans réaction de sa part, il doit lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception pour lui demander à nouveau de faire cesser les nuisances. En parallèle, une lettre recommandée avec accusé de réception doit être envoyée au propriétaire du logement. En effet, le propriétaire-bailleur doit agir pour faire cesser les nuisances de son locataire. Si un propriétaire ne peut théoriquement pas être considéré comme responsable des nuisances provoquées par son locataire, sa responsabilité peut être engagée, s’il refuse d’agir pour rétablir la situation. L'article 1719 du Code civil rappelle que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière [...] d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Le propriétaire s’expose donc à des dommages et intérêts, si la justice est saisie.

Vous l’aurez compris, pour que sa responsabilité ne soit pas retenue, le propriétaire doit tout faire pour que cessent les nuisances occasionnées par son locataire. Une fois informé, il doit mettre en demeure son locataire de cesser les nuisances, par lettre recommandée avec avis de réception ou par un acte d'un commissaire de justice. Cette mise en demeure doit décrire les faits de façon précise. Idéalement, il doit joindre des documents pour appuyer ses propos (plaintes des voisins, pétition, constat du commissaire de justice, etc.). Si le locataire ne cesse pas les nuisances, le propriétaire doit faire appel à un conciliateur de justice ou à un médiateur, ou encore recourir à une procédure participative pour trouver une solution amiable avec son locataire. Si les nuisances persistent, les démarches devant être entreprises par le propriétaire dépendent de la présence ou non d’une clause de résiliation pour nuisances dans le bail. En présence d’une telle clause, le propriétaire peut faire constater la résiliation du bail et obtenir l'expulsion du locataire. Sans clause, le bailleur peut faire un recours auprès du tribunal pour demander la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.