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Qu’est-ce que la garantie d’éviction dans un bail de location ?

Qu’est-ce que la garantie d’éviction dans un bail de location ?

L’éviction est la dépossession d’un bien loué, par le fait d’un tiers. En matière de bail de location, le propriétaire est obligé de garantir le locataire contre une éventuelle éviction.

Qu’est-ce que la garantie d’éviction dans un bail de location ?

Sommaire

La garantie d'éviction : une obligation légale du propriétaire

L’article 1719 du code civil ainsi que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précisent que le propriétaire d’un bien à usage d’habitation est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit nécessaire d’inclure une mention spécifique dans le bail de location :

  • De délivrer au locataire le bien loué, et dans le cas où le bien constitue son habitation principale, de délivrer un logement décent.
  • D’assurer la jouissance paisible du logement au locataire.
Bon à savoir

Si le logement loué est indécent, le propriétaire ne pourra en aucun cas invoquer la nullité du bail pour demander l’expulsion du locataire.

Focus sur la notion de jouissance paisible du bail de location

L’obligation du propriétaire d’assurer la jouissance paisible du logement au locataire recouvre les agissements du propriétaire lui-même mais aussi ceux d’un tiers. Le propriétaire est donc tenu de ne pas gêner l’usage du bien loué, à défaut, sa responsabilité peut être retenue. Les juges se sont prononcés à plusieurs reprises et ont retenu la responsabilité du propriétaire dans les cas suivants :

  • Suppression de l’accès aux WC communs.
  • Évacuation d’office des plantes du locataire entreposées dans les parties communes, sans lui avoir fait parvenir de relance au préalable.
  • Le changement de serrure par le propriétaire qui pensait le locataire parti définitivement alors que celui s’était juste absenté temporairement.

Par ce type d’agissement, le propriétaire est responsable de ne pas faire bénéficier au locataire de la jouissance paisible du logement, et, est redevable de dommages et intérêts.

Le propriétaire doit aussi garantir le locataire contre les agissements de tiers qui pourraient nuire à sa jouissance paisible. Les juges ont ainsi retenu la responsabilité du propriétaire dans les cas suivants :

  • Les agissements du voisin, empêchant les locataires d’user de la servitude de passage leur permettant d’accéder à leur domicile construit sur une parcelle enclavée.
  • Les troubles de voisinage causés aux locataires saisonniers par un chantier sur une maison voisine.
Références juridiques
  • Article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
  • Article 1719 du code civil
  • CA Paris, 6e ch., sect. C, 11 juin 2002, n°2000/11132
  • Cass. 3e civ. 7 déc. 2017, n°16-21.950
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