Quelles sont les réparations à la charge du locataire dans un bail d’habitation ?

Quelles sont les réparations à la charge du locataire dans un bail d’habitation ?

Dans le cadre d’un bail d’habitation soumis à la loi de 1989, la répartition des charges et des réparations, entre bailleur et locataire, est précisée dans deux décrets de 1987.

Réparations à la charge du locataire : ce que vous devez retenir

Pendant toute la durée du bail d’habitation, le locataire et le propriétaire se partagent les réparations à effectuer dans le logement. Mais chacun a la charge de réparations bien précises, puisque le locataire se charge des menues réparations, tandis que le propriétaire se charge des travaux et réparations plus conséquents :

  • La liste des réparations qui incombent au locataire est fixée par un décret qui précise que le locataire se charge des menues réparations.
  • Parmi les réparations devant être effectuées par le locataire, on relève par exemple le changement des joints, le remplacement des petites pièces, l’entretien de la chaudière, etc.
  • Le locataire n’est pas en charge des dégradations liées à la vétusté : c’est le propriétaire qui s’en charge.

Qui paie quoi entre le locataire et le propriétaire ?

Le décret relatif aux charges donne la liste limitative des frais pouvant être récupérés sur le locataire concernant le bien loué et les éventuelles parties communes de l’immeuble du propriétaire bailleur ou de la copropriété. Le décret concernant les réparations donne la liste de celles qui sont à la charge du locataire. Cette liste n’est pas limitative, le locataire devra exécuter des menues réparations même si elles ne sont pas précisées dans le décret. En cas de difficulté avec le propriétaire, la commission départementale de conciliation peut rendre un avis, sa saisine est gratuite.

Obligations du locataire & du propriétaire

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Exemples de réparations qui incombent au locataire

Le concept de « menues réparations » peut parfois paraître abstrait pour certains locataires, comme pour certains propriétaires, c’est pourquoi il est important de se pencher sur les éléments suivants :

  • Dans l’espace extérieur du logement, le locataire doit entretenir la pelouse, les plantes, les allées, la piscine le cas échéant. De même, il doit entretenir les auvents, la terrasse et réparer les gouttières si besoin, etc.
  • Il doit également entretenir et réparer les portes et les fenêtres en huilant les gonds si besoin, en réparant les boutons et poignées des portes, en remplaçant les boulons, clavettes et targettes. Il doit également remplacer les vitres détériorées, réparer les volets et les stores, graisser les serrures, remplacer les petites pièces détériorées, etc.
  • A l’intérieur du logement, le locataire se charge de nettoyer les plafonds et les murs, de faire des raccords de peinture, de reboucher les trous après avoir percé le mur, de remplacer une lame de parquet ou un carreau de carrelage cassé, de réparer les plinthes, etc.
  • Concernant la plomberie, le locataire doit dégorger les canalisations, remplacer les joints et colliers, entretenir les robinets, entretenir la fosse septique, remplacer les petites pièces de la chaudière, nettoyer les corps de chauffe, retirer le calcaire dans l’évier, remplacer les tuyaux flexibles, etc.
  • Le locataire doit remplacer les interrupteurs, les prises, les ampoules, etc.
  • Il doit entretenir les appareils électroménagers, ramoner la cheminée et effectuer toute autre menue réparation qui serait nécessaire.

Le locataire paie l’entretien courant et les petites réparations

Le principe est que le locataire doit prendre en charge l’entretien courant et les menues réparations, mais sont exclues les dégradations causées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou encore la force majeure. Lorsqu’un élément du logement a besoin de réparation, il convient d’en vérifier la cause.

Si c’est la vétusté qui est à l’origine  du problème alors la réparation est à la charge du propriétaire bailleur, même si elle peut être considérée comme une menue réparation. Dans l’idéal, un professionnel peut intervenir et indiquer ce qui, à sa connaissance, a causé la dégradation.

A titre d’exemple, lorsqu’une chasse d’eau ne fonctionne plus on ne peut mettre à la charge du locataire que le remplacement de petites pièces telles que les joints, flotteur, et joints cloches. Aucun texte ne donne de montant maximum au-delà duquel une réparation n’est plus considérée comme relevant du locataire, il faut donc vérifier si c’est assimilable à une réparation contenue dans la liste du décret de 1987.

Références juridiques

  • Article 7 de la Loi du 6 juillet 1989 n°89-462
  • Décret du 26 aout 1987 n°87-712
  • Décret du 26 aout 1987 n°87-713

Comment définir la vétusté ?

L’un des points pouvant opposer le propriétaire et le locataire concerne donc la vétusté, qu’il est important de savoir identifier afin de répartir les réparations entre le locataire et le propriétaire. Un logement comporte de la peinture, des volets, une installation électrique, des éléments liés à la plomberie, des appareils électroménagers et parfois de la moquette. Ces équipements se détériorent avec le temps et au fil des utilisations, mais cette détérioration est lente et normale en présence d’un locataire respectueux des lieux. Si un élément se dégrade à cause du temps, et non à cause d’une mauvaise utilisation ou d’un choc, on parle alors de vétusté, et c’est donc au propriétaire de remplacer ou réparer l’équipement vétuste.

En revanche, il reste parfois difficile pour les deux parties de savoir ce qui relève de la vétusté car aucune grille officielle ne permet de prendre des repères et de savoir à quel moment s’arrête l’usure normale, et à quel moment commence une mauvaise utilisation de chaque élément. Généralement, c’est donc le bon sens qui permet de trancher cette question épineuse. Si par exemple, vous êtes entré(e) dans un logement contenant de la moquette en très bon état, que vous y êtes resté(e) 10 ans et qu’à votre départ on distingue quelques traces sur la moquette, des fibres abîmées et une décoloration, on estimera qu’il s’agit de l’usure normale de la moquette. Il en va de même pour la trace des meubles adossés contre les murs : la peinture est alors décolorée à certains endroits, et cela relève également de l’usure normale.

A l’inverse, si vous n’êtes resté qu’un an dans les lieux et que vous laissez derrière vous des traces sur la moquette et des trous sur les murs qui étaient impeccables à votre arrivée, cela ne sera pas considéré comme de l’usure normale.

Bon à savoir

A partir du moment où un élément est dégradé du fait de l’usure normale, le propriétaire ne peut pas facturer les réparations ou la remise en état au locataire.