Quelles sont les réparations à la charge du locataire dans un bail d’habitation ?

Quelles sont les réparations à la charge du locataire dans un bail d’habitation ?

Dans le cadre d’un bail d’habitation soumis à la loi de 1989, la répartition des charges et des réparations, entre bailleur et locataire, est précisée dans deux décrets de 1987.

Qui paie quoi entre le locataire et le propriétaire ?

Le décret relatif aux charges donne la liste limitative des frais pouvant être récupérés sur le locataire concernant le bien loué et les éventuelles parties communes de l’immeuble du propriétaire bailleur ou de la copropriété. Le décret concernant les réparations donne la liste de celles qui sont à la charge du locataire. Cette liste n’est pas limitative, le locataire devra exécuter des menues réparations même si elles ne sont pas précisées dans le décret. En cas de difficulté avec le propriétaire, la commission départementale de conciliation peut rendre un avis, sa saisine est gratuite.

Obligations du locataire & du propriétaire

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Le locataire paie l’entretien courant et les petites réparations

Le principe est que le locataire doit prendre en charge l’entretien courant et les menues réparations, mais sont exclues les dégradations causées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou encore la force majeure. Lorsqu’un élément du logement a besoin de réparation, il convient d’en vérifier la cause.

Si c’est la vétusté qui est à l’origine  du problème alors la réparation est à la charge du propriétaire bailleur, même si elle peut être considérée comme une menue réparation. Dans l’idéal, un professionnel peut intervenir et indiquer ce qui, à sa connaissance, a causé la dégradation.

A titre d’exemple, lorsqu’une chasse d’eau ne fonctionne plus on ne peut mettre à la charge du locataire que le remplacement de petites pièces telles que les joints, flotteur, et joints cloches. Aucun texte ne donne de montant maximum au-delà duquel une réparation n’est plus considérée comme relevant du locataire, il faut donc vérifier si c’est assimilable à une réparation contenue dans la liste du décret de 1987.

Références juridiques

  • Article 7 de la Loi du 6 juillet 1989 n°89-462
  • Décret du 26 aout 1987 n°87-712
  • Décret du 26 aout 1987 n°87-713