Réparations et entretien : locataire, propriétaire, qui paie quoi ?

Propriétaire, locataire : à chacun ses devoirs

Dans le cadre d’une location, les travaux devant être réalisés dans le logement sont répartis entre le locataire et le propriétaire : les réparations courantes et l’entretien doivent être supportés par le locataire tandis que les grosses réparations sont prises en charge par le propriétaire. Mais comment distinguer les deux ? D’après la loi, l’enlèvement de la mousse sur une terrasse et le graissage d’un store sont à la charge du locataire.

Les réparations locatives sont à la charge du locataire

Lors de son arrivée dans les lieux, le locataire doit trouver un logement en bon état et aux normes. En revanche, en cours de bail de location, le propriétaire n’est pas responsable des travaux devant être réalisés en cas de mauvais entretien ou de dégradations causées par le locataire. Celui-ci doit prendre en charge les réparations locatives, c’est-à-dire l’entretien courant. Il doit notamment assumer l’entretien des systèmes de production d'eau chaude (chaudière, chauffe-eau, etc.). On note également le remplacement des interrupteurs, des prises de courant, des coupe-circuits et des fusibles, des ampoules et des baguettes. Il devra également effectuer l’entretien courant des réfrigérateur, machine à laver, lave-vaisselle, sèche-linge, hotte aspirante, adoucisseur, capteur solaire, pompe à chaleur, appareil de conditionnement d'air, antenne individuelle, meuble scellé, cheminée, glaces et miroirs. Les réparations à la charge du locataire ont pour point commun d'être simples et peu onéreuses (on parle de menues réparations). Précisons qu’elles sont listées et détaillées de façon exhaustive dans un décret publié le 26 août 1987.

Top 10 des travaux à effectuer par le locataire

1. Remplacement des ampoules.
2. Raccords de peinture.
3. Remplacement d’une chasse d’eau.
4. Entretien et remplacement des prises.
5. Changement de papier peint à son initiative.
6. Remplacement des joints des robinets.
7. Entretien de l’installation électrique.
8. Entretien du système de chauffage.
9. Débouchage des canalisations.
10. Entretien de la plomberie.

Le locataire doit assumer les travaux réalisés à son initiative

Le locataire peut aménager le logement qu’il occupe comme il le souhaite pour son agrément personnel ou son confort. Cependant, les travaux réalisés à l’initiative du locataire seront à ses frais. Ces travaux ne doivent d’ailleurs pas constituer une transformation du logement. Dans le cas contraire, il devra obligatoirement demander l’autorisation à son propriétaire. Par exemple, le remplacement du papier peint ou de la peinture des murs ne sont pas considérés comme des travaux de transformation. Par contre, cela peut être le cas du remplacement de la moquette par du parquet flottant ou de l’amélioration du vitrage. C’est également le cas de l’abattage d’une cloison ou de l’élargissement d’une porte. Si le locataire réalise des travaux de transformation sans obtenir l’accord du propriétaire, celui-ci pourra exiger qu’il remette les lieux en état lors de son départ (cela est également le cas pour les petits travaux sans transformation), le poursuivre en justice, ou encore choisir de conserver à son bénéfice les transformations réalisées. Dans ce dernier cas, le locataire ne pourra pas réclamer une indemnisation pour les frais qu’il a engagés. 

Propriétaires : quels sont les gros travaux à prendre en charge ?

Certaines réparations doivent être supportées par le propriétaire :

• Celles qui auraient dû être effectuées avant le début du bail.
• Les dégâts résultant d’un cas de force majeur (évènement naturel imprévisible).
• Les réparations liées à l’usure quand le locataire a entretenu convenablement les lieux. Le propriétaire ne peut pas réclamer le remplacement d’un papier peint défraîchi mais peut en demander le nettoyage.  

Si le bien loué n'est pas en bon état au moment de l’entrée dans les lieux du locataire, le propriétaire doit financer les gros travaux nécessaires pour que le logement soit considéré comme décent. Le propriétaire et le locataire peuvent aussi se mettre d'accord pour que les travaux soit pris en charge par le locataire, en contrepartie d’une exonération de loyer temporaire. Au cours du bail, le propriétaire doit gérer toutes les réparations qui ne relèvent pas des travaux d’entretien courant. Il doit entretenir les toitures, murs et menuiseries (portes et fenêtres) et les protéger des agressions extérieures (froid, pluie, humidité). Les travaux de réfection des toitures et façades, les gros travaux sur les systèmes électriques et sur la plomberie, tout ce qui touche à l’entretien du chauffage, la réparation et le changement de chauffe-eau et de chaudière, la pose de porte blindée sont à sa charge. Il doit aussi assumer le remplacement des revêtements des murs et des sols usés par le temps (vétusté naturelle). Dans les parties communes, l’installation de boîte aux lettres, la mise aux normes d’ascenseur ou la rénovation de cage d’escalier, ainsi que la création d’espace vert incombent également au propriétaire.

Top 10 des travaux à la charge du propriétaire

1. La remise aux normes et la réparation des réseaux d’électricité et de gaz.
2. Le système de ventilation.
3. Les systèmes de chauffage et de production d’eau chaude.
4. L’alimentation en eau potable.
5. Le changement d’un robinet ou d’un mitigeur.
6. La réparation des canalisations et de la tuyauterie.
7. Le remplacement de la chaudière.
8. Le détartrage d’un chauffe-eau électrique.
9. Le remplacement du revêtement de sol dû à sa vétusté.
10. Le remplacement des fenêtres en cas de vétusté.

Le locataire peut-il refuser les travaux entrepris par le propriétaire ?

Le locataire doit laisser le propriétaire pénétrer dans le logement qu’il loue pour effectuer des réparations urgentes, des travaux d’amélioration ou des travaux de mise aux normes. Au préalable, le propriétaire doit cependant remettre au locataire une notification de travaux par lettre remise en main propre ou par courrier recommandé avec avis de réception, précisant leur nature et les modalités de leur exécution. Le locataire doit alors essayer de se rendre disponible afin de faciliter les travaux. Si le locataire ne souhaite pas que des travaux soit réalisés ou qu’il ne répond pas, le propriétaire peut engager une procédure judiciaire, afin d’obtenir l’accord du juge pour pénétrer le logement et y effectuer les travaux. Il n’y a pas forcément besoin de l’intervention d’un avocat, mais l’appel à un huissier est recommandé. Précisons que si les travaux durent plus de 21 jours et affectent l’utilisation du logement, une réduction de loyer peut être appliquée : elle est proportionnelle à la durée des travaux et à la partie du logement dont le locataire a été privé pendant ces travaux.