Congé pour vente : droit de préemption et départ anticipé du locataire

Pour rappel, le propriétaire bailleur qui souhaite donner congé à son locataire pour vendre son bien doit respecter un délai de préavis de six mois avant la fin du bail. Le congé doit être délivré par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. La loi impose ici un certain formalisme : toute irrégularité dans la notification, tout motif de congé imprécis ou toute absence d'annexe obligatoire peut entraîner la nullité du congé.

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précise que lorsque le bailleur délivre un congé pour vente, le locataire n'est pas tenu de donner lui-même congé et peut quitter les lieux à tout moment pendant le délai de préavis. Il doit toutefois prévenir le propriétaire afin d'organiser l'état des lieux de sortie contradictoire.

Sur le plan pratique, la lettre de congé doit notamment contenir la description précise du bien, le prix de vente et les conditions de la transaction. En réalité, de nombreux propriétaires bailleurs sous-estiment ces obligations et s'exposent à des recours du locataire. En cas de doute, une agence immobilière ou un notaire peut accompagner la rédaction de ce courrier.

Concernant le loyer, le locataire qui quitte les lieux avant l'expiration du préavis ne doit payer que jusqu'à sa date de départ effective, sous réserve des règles applicables à son congé. Il ne s'agit pas d'une décision discrétionnaire du bailleur, mais d'une règle légale.

Rappel : le dépôt de garantie doit être restitué dans le délai légal d'un mois si aucune dégradation n'est constatée à l'état des lieux de sortie, et de deux mois dans le cas contraire.

Lorsque le congé délivré est un congé pour vente, le locataire bénéficie, sous certaines conditions, d'un droit de préemption sur le bien qu'il occupe pendant les deux premiers mois du délai de préavis de six mois.

La notification de la vente doit respecter un certain formalisme. Comme indiqué plus haut, la lettre de congé doit notamment contenir le motif du congé, ici la vente, ainsi que la description du bien, le prix et les conditions de la transaction, avec les annexes obligatoires. Le motif du congé doit être clairement exprimé, sous peine de nullité. Le locataire dispose alors de plusieurs options : acceptation de l'offre dans le délai de deux mois, refus, contre-proposition ou absence de réponse. Le courrier de notification doit être conservé par le bailleur comme preuve de la notification.

Si le locataire quitte les lieux sans exercer son droit de préemption et que le bien est ensuite vendu à un prix inférieur à celui initialement proposé, le bailleur doit lui notifier cette nouvelle offre, sous certaines conditions, même s'il a déjà quitté les lieux. Le locataire bénéficie alors d'un nouveau droit de préemption pendant un délai d'un mois. La pratique notariale impose cette notification dans un délai pouvant aller jusqu'à 18 mois après son départ.

Il existe des situations dans lesquelles le droit de préemption du locataire ne s'applique pas. C'est notamment le cas lorsque la vente est réalisée au profit de certains proches du bailleur dans les conditions prévues par la loi. Dans cette situation, le congé doit notamment mentionner le lien de parenté requis : parents, enfants, frères et sœurs, ascendants ou concubin notoire.

La commune dans laquelle est situé le bien peut par ailleurs disposer d'un droit de préemption urbain propre, que le notaire vérifiera. En cas de litige, la contestation de la validité du congé relève du juge des contentieux de la protection.

Pour les colocations et les locations meublées, les règles peuvent différer selon la nature du bail et la situation des occupants. Un conjoint, un partenaire de Pacs ou un concubin occupant le logement à titre principal peut également bénéficier de protections spécifiques. Renseignez-vous auprès de l'ADIL (Agence départementale d'information sur le logement) de votre département.

Certains locataires bénéficient d'une protection particulière face à une notification de congé. Notamment, les locataires âgés de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond légal et les personnes en situation de handicap peuvent relever de ce régime. Le bailleur doit alors, sous certaines conditions, proposer un relogement adapté et respecter des règles spécifiques, sous peine de nullité du congé.

Des exceptions sont toutefois prévues, notamment lorsque le bailleur lui-même remplit certaines conditions d'âge et de ressources.

Le locataire doit-il payer son loyer jusqu'à la fin du préavis ?

Non. Il paye son loyer jusqu'à sa date de départ effective. Un rappel de loyer au-delà de cette date est abusif.

Peut-on délivrer un congé pour vente en cours de bail ?

Non. Le congé doit être envoyé par courrier recommandé au moins six mois avant la fin du bail. Toute notification hors délai est sans effet. En réalité, ce délai de six mois constitue une protection fondamentale pour le locataire.

Que se passe-t-il si le locataire conteste le congé ?

La contestation peut être portée devant le juge des contentieux de la protection. En cas d'irrégularités constatées (motif insuffisant, peine de nullité, non-respect du formalisme), le congé peut être annulé et le bail reconduit.