Un propriétaire a-t-il le droit de demander plusieurs garants ?

Un propriétaire peut demander au candidat locataire qu’une ou plusieurs personnes se portent caution avant de conclure un contrat de location : il s'agit du ou des garant(s). La réglementation ne fixe pas de nombre maximal de garants pouvant être demandés pour un même logement, il est donc parfaitement possible de solliciter plusieurs personnes en tant que locataire et leur demander d'être garants.

Notez toutefois que chaque garant doit accepter personnellement de s’engager et signer un acte de cautionnement individuel, conforme aux règles applicables. Le propriétaire doit également respecter les conditions légales qui encadrent le recours à un garant, notamment les restrictions liées à la souscription d’une assurance contre les loyers impayés (GLI). En effet, seuls les locataires ayant le statut d'étudiants ou d'apprentis peuvent permettre au propriétaire de cumuler une garantie loyers impayés et la demande de garants à son locataire.

Autre point important à savoir : aucune règle n'impose qu’un garant dispose d’un niveau de revenus déterminé. Le bailleur peut vérifier la solvabilité du garant, mais il doit se limiter aux justificatifs autorisés par la réglementation. Il ne peut donc pas réclamer n'importe quel document au garant comme au candidat à la location, quel que soit le motif.

Le rôle de chaque garant dépend de la nature de son engagement et des clauses de l’acte de cautionnement. Il faut notamment distinguer la caution simple de la caution solidaire.

• Avec une caution solidaire, le propriétaire peut demander directement à la personne qui se porte garant le paiement des sommes dues par le locataire, sans devoir poursuivre préalablement ce dernier. Lorsqu’il existe plusieurs garants, chacun peut, selon les termes de son engagement, être tenu de régler la totalité de la dette locative garantie, dans la limite de son engagement. La présence de plusieurs garants ne signifie donc pas nécessairement que chacun ne devra payer qu’une fraction des impayés.
• Avec une caution simple, le mécanisme est différent : le garant peut demander au bailleur de poursuivre d’abord le locataire et de faire valoir ses droits contre lui avant de réclamer le paiement au garant. Il s’agit du bénéfice de discussion. En présence de plusieurs garants, le bénéfice de division peut également permettre, sous certaines conditions, de demander au propriétaire de répartir ses poursuites entre eux. Ce droit peut toutefois être écarté dans les conditions prévues par l’acte de cautionnement et les règles applicables.

Dans tous les cas, l’étendue de la dette garantie dépend du contenu de l’engagement signé. Celui-ci peut notamment couvrir les loyers et les charges impayés ainsi que certaines sommes dues au titre des dégradations locatives, selon les conditions applicables.

Il est donc important, pour une personne qui accepte de se porter caution, de lire attentivement l'acte avant de le signer, notamment la nature de l'engagement, sa durée, les dettes couvertes et le montant maximal garanti.

Lorsqu'un locataire cesse de payer ses loyers et qu'il a eu recours à des garants, il n'existe pas une règle unique en termes de recouvrement.

La caution solidaire demeure la plus répandue, ce qui permet au propriétaire de réclamer la totalité de la dette aux garants, sans être obligé de poursuivre le locataire en premier lieu. Dans ce cas, il peut alors se retourner vers n'importe lequel des garants pour réclamer l'intégralité de la somme due, dans la limite de l'engagement du garant.

En effet, en présence de deux garants, si l'un s'est par exemple engagé à couvrir les dettes du locataire à hauteur de 7 000 €, et l'autre à hauteur de 4 000 €, chacun restera redevable de la dette locative du locataire dans la limite du plafond fixé.

Dans le cas d'une caution simple, le propriétaire doit d'abord se retourner vers le locataire. Là encore, chacun des garants est responsable du recouvrement à hauteur du montant indiqué dans son acte de cautionnement, mais la dette peut être fractionnée entre les différents garants selon les proportions prévues dans l'acte de cautionnement.

Le propriétaire qui loue son logement à titre de résidence principale peut choisir de se protéger contre les impayés, en souscrivant une assurance loyers impayés (GLI). Dans ce cas, il ne peut pas, en principe, demander en plus au locataire qu'un tiers se porte caution.

Il existe toutefois une exception importante : lorsque le locataire est étudiant ou apprenti, le propriétaire peut cumuler une assurance contre les impayés et un cautionnement. S'il s'agit d'une colocation, le cumul n'est possible que si l'ensemble des colocataires sont étudiants ou apprentis ; si l'un d'entre eux n'est ni étudiant ni apprenti, le cumul de la GLI et des garants n'est pas accepté.

Dans le cas d’une colocation, il convient donc de vérifier le statut de chaque occupant et les modalités de garantie retenues.

La même logique de non-cumul s'applique lorsqu'une autre garantie couvrant les risques d'impayés est déjà mise en place. C'est notamment le cas de la garantie Visale, proposée gratuitement par Action Logement. Ce dispositif constitue un cautionnement : il peut prendre en charge les impayés de loyer et de charges dans les limites et selon les conditions prévues par le contrat de garantie. Cette garantie s'adresse aux jeunes de 18 à 30 ans inclus quel que soit leur statut, ou aux salariés du secteur privé de plus de 31 ans gagnant jusqu'à 1 710 € nets par mois, ou qui sont en situation de mutation professionnelle (promesse d'embauche, période d'essai, CDD de moins de 6 mois, mutation).

Le propriétaire ne peut pas ajouter librement un garant personnel ou une assurance couvrant les mêmes risques.

Le propriétaire est autorisé à demander au candidat locataire et à son garant certains justificatifs permettant notamment de vérifier leur identité, leur situation professionnelle et leurs ressources. La liste des documents pouvant être exigés est encadrée par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015. Elle concerne notamment les pièces d’identité, les justificatifs de domicile, les documents attestant de l’activité professionnelle et les justificatifs de ressources.

Le bailleur ne peut donc pas réclamer librement tous les documents qu'il souhaite : il ne peut exiger que les pièces figurant dans les catégories autorisées par la loi.

Notez que la constitution d'un dossier complet et organisé permet de faciliter l'examen de la candidature, tout en respectant ce cadre réglementaire.

Une fois que le dossier du garant a été accepté, son engagement doit faire l'objet d'un acte de cautionnement écrit. Le document précise notamment le logement concerné, le montant du loyer, les conditions de révision, la durée de l'engagement lorsqu'elle est déterminée et le montant maximal pour lequel la caution s'engage.

La signature de cet acte ne doit pas être considérée comme une simple formalité administrative. Le garant doit comprendre précisément les conséquences de son engagement avant de donner son accord. Il peut demander une copie du bail et des documents utiles pour connaître les obligations auxquelles il accepte de répondre.

Si le propriétaire vous demande un garant, plusieurs solutions peuvent être envisagées.

• Faire appel à un proche comme garant : un parent, un membre de la famille ou une autre personne de votre entourage peut se porter caution. Cette solution n'est toutefois pas anodine pour le garant : en cas d'impayés entrant dans le champ de son engagement, il peut être amené à régler les sommes dues et, dans certaines situations, ses biens ou revenus peuvent être saisis. Avant de faire ce choix, vérifiez précisément ce qui est demandé : caution simple ou solidaire, montant maximal de l'engagement, durée et éventuelles conditions particulières.
• Solliciter la garantie Visale : proposée gratuitement par Action Logement, cette garantie peut remplacer un garant lorsque le locataire et le logement remplissent les conditions d'éligibilité. Il faut cependant vérifier son éligibilité afin d'avoir la possibilité de proposer cette option.
• Opter pour une caution bancaire : certaines banques peuvent proposer une solution de garantie, en contrepartie de conditions financières. Les modalités varient selon les établissements. Il est donc nécessaire de se renseigner directement auprès de sa banque sur le montant éventuellement bloqué, les frais et la durée de l'engagement.
• Faire appel à une plateforme de caution en ligne : des organismes privés proposent des services de cautionnement, destinés aux locataires qui ne peuvent pas ou ne souhaitent pas solliciter un proche. Ces prestations sont généralement payantes et soumises aux conditions propres à chaque organisme.