Assurance habitation : locataire ou propriétaire pour qui est-elle obligatoire ?
L’assurance habitation offre des garanties pour les dommages causés aux biens. Bien que fortement conseillée pour tous, elle n’est obligatoire que pour les locataires et les copropriétaires.
L’assurance habitation est obligatoire pour les locataires
L’assurance habitation est une obligation légale pour tous les locataires. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui contient des dispositions concernant les contrats de location de logements vides ou meublés, oblige le locataire à s’assurer pour prendre en charge les risques locatifs. Elle stipule que « le locataire est responsable des dommages qu’il cause à l’immeuble pendant son mandat de location et qu’il doit réparer les dégâts occasionnés. »
L’assurance pour les risques locatifs couvre notamment les dommages causés par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux. Le montant des remboursements est directement réglé au locataire par l’assureur. Lors de la remise des clés au locataire, puis ensuite tous les ans, le propriétaire est en droit d’exiger de son futur locataire une attestation d’assurance habitation certifiant qu’il est couvert contre les risques locatifs.
Pour se prémunir en cas de non respect de cette obligation, le propriétaire peut insérer une clause de résiliation pour défaut d’assurance dans le contrat de location. Ainsi, si le locataire n’est pas en mesure de présenter une attestation chaque année, le propriétaire peut, sans réponse un mois après l’envoi d’un commandement par huissier, procéder à la résiliation du bail de location.
Le propriétaire peut également souscrire personnellement une assurance habitation pour le compte de son locataire en responsabilité civile, si celui-ci ne le fait pas. C’est alors au locataire de régler chaque mois 1/12ème du montant de la prime d’assurance en plus de son loyer. La loi précise que le propriétaire a même le droit d’appliquer une majoration de 10 % maximum à cette prime d’assurance, en guise de dédommagement pour les démarches effectuées.
L’assurance des risques locatifs concerne uniquement le logement loué. Les dommages causés au voisinage ne sont pas couverts et doivent faire l’objet d’une garantie spécifique appelée « recours des voisins et des tiers », qui est facultative. Pour être totalement couvert, le locataire peut souscrire une assurance multirisque habitation qui regroupe une garantie des risques locatifs, une garantie responsabilité civile et des garanties dommages aux biens.
Pour les propriétaires, l'assurance habitation est facultative
Que vous occupiez ou non votre logement, si vous êtes propriétaire d’un bien ne se situant pas dans une copropriété, vous n’avez aucune obligation d’assurance habitation. Cependant, sans cette assurance habitation, vous prenez le risque d’avoir à charge tous les préjudices que vous et votre logement peuvent causer. C’est pour cette raison qu’il est grandement recommandé à un propriétaire de souscrire un contrat multirisque habitation.
L’assurance multirisques habitation couvre notamment les sinistres liés aux incendies, aux dégâts des eaux, au gel des canalisations, aux cambriolages et au vandalisme sur les biens immobiliers et mobiliers. Elle comprend systématiquement une responsabilité civile pour la réparation des dommages corporels et matériels infligés à autrui.
Notez que si vous louez votre logement, en fonction de la situation professionnelle de votre locataire et de son âge, vous pouvez souscrire la garantie Visale qui vous protège en tant que propriétaire des éventuelles défaillances de paiement du locataire.
Une assurance est obligatoire pour tous les copropriétaires
Si vous êtes propriétaire occupant ou non-occupant dans une copropriété, appartement ou maison individuelle dans un lotissement, vous avez l’obligation de disposer d’une assurance en responsabilité civile depuis la loi ALUR de 2014 : « Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. » Dans l’article 1242 du Code Civil, il est aussi précisé : « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre ou des choses que l’on a sous sa garde. »
Il est donc conseillé de souscrire un contrat d’assurance couvrant les différents risques liés à la responsabilité civile incluant notamment la garantie recours des voisins et des tiers.
Si vous louez votre appartement, l’assurance habitation d’un locataire ne couvre pas les dommages n’impliquant pas sa propre faute (article 1732 du Code Civil). La partie des risques liés à l’entretien du logement doit donc être prise en charge par le copropriétaire.
La garantie responsabilité civile conseillée pour les propriétaires non-occupants
Si vous êtes propriétaire non-occupant et que vous louez un bien indépendant ne se trouvant pas dans une copropriété, vous n’avez aucune obligation d'assurance. Cependant, il est judicieux de prévoir une assurance contre les risques de détérioration de votre bien.
Vous pouvez vous contenter d’une simple assurance responsabilité civile avec recours des locataires et recours des voisins et des tiers qui couvrira les préjudices causés à autrui, les défauts d’entretien ou les vices de construction. Certaines compagnies d’assurances proposent aussi des contrats couvrant les dommages accidentels causés au logement et au mobilier mis à la disposition de l’occupant, mais aussi l’absence de revenus locatifs si des travaux de remise en état après sinistre doivent être envisagés.
Certains dommages ne sont pas couverts par la garantie responsabilité civile comme les dégradations, les activités professionnelles exercées à domicile ou les dommages causés par un chien catégorisé « dangereux ».
Comment trouver la bonne assurance habitation ?
Que vous soyez propriétaire ou locataire, pour trouver l’assurance habitation à même de vous protéger le plus efficacement possible, il ne faut pas hésiter à comparer les garanties adaptées à votre cas et à vos besoins. Votre situation géographique joue également sur le prix de l'assurance habitation.
Pour cela, il existe des comparateurs d’assurance habitation en ligne, gratuits et sans engagement, qui vous permettent de faire le point en quelques clics. Il suffit de répondre à quelques questions pour établir votre profil : propriétaire occupant ou non, locataire, situation géographique du logement, surface du logement et nombre de pièces, présence d’une extension indépendante, d’une piscine, valeur des biens mobiliers… Plusieurs devis vous sont alors proposés avec accès direct aux différents prestataires.
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