Vous venez de perdre un proche, qui vous a légué un bien immobilier. La succession est considérée comme une mutation à titre gratuit. Si vous revendez le bien, le calcul de la plus-value repose alors sur sa valeur vénale au jour du décès. Il ne tient pas compte du prix d’acquisition autrefois versé par le défunt. Le fisc applique ensuite la taxation sur la plus-value, après abattements légaux. Le point pour tout comprendre sur le calcul de la plus-value immobilière après une succession.
Différence entre droits de succession et plus-value
La succession constitue une mutation à titre gratuit et n’entraîne, en elle-même, aucune taxation au titre de la plus-value immobilière.
À ce stade, vous devez seulement payer des droits de succession, calculés sur la valeur vénale du bien au jour du décès, après application des abattements légaux.
Ce n’est que si vous mettez le logement en vente que vous pouvez être redevable d’une taxe sur la plus-value.
La valeur vénale au décès comme base de calcul de la plus-value
D’après l’article 150 V du Code général des impôts, vous réalisez une plus-value immobilière lorsque le prix de cession d’un bien est supérieur à son prix d’acquisition. Toutefois, la notion de prix d’acquisition n’est pas la même en vente et en succession. Elle varie selon que l’acquisition s’effectue à titre onéreux ou gratuit.
Dans le cadre d’une vente, le logement est réputé être acquis à titre onéreux. À l’inverse, dans celui d'une succession, le logement est considéré comme acquis à titre gratuit. Cette distinction vient conditionner le calcul de la plus-value imposable.
En mutation à titre gratuit, le prix d’acquisition retenu n’est pas le prix payé par le défunt au jour de l’achat, mais la valeur vénale du bien au jour de la succession. Il s’agit de la valeur du bien sur le marché à la date du décès, telle qu’elle est déclarée à l’administration fiscale pour le calcul des droits de succession.
La valeur vénale doit être déterminée avec attention : si vous la sous-déclarez, vous risquez un contrôle fiscal ; si vous la surestimez, au contraire, vous paierez trop de droits de succession.
Le calcul de la plus-value nette
La plus-value immobilière n’est calculée qu’au moment de la revente du bien hérité. Elle correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, corrigée de certains frais et dépenses.
Vous pouvez déduire du prix de vente les frais de diagnostics obligatoires, de mainlevée d’hypothèque et d’honoraires de géomètre.
Vous avez également le droit de majorer le prix d’acquisition des différentes dépenses que vous supportez, comme les émoluments du notaire pour rédiger l’attestation immobilière et la déclaration de succession, ou les travaux réalisés après le décès.
Vous obtenez alors le montant net de la plus-value, sur laquelle s’appliquent alors les abattements fiscaux.
Les abattements pour durée de détention
La plus-value supporte une double imposition. Elle est taxée à l’impôt sur le revenu, au taux de 19 %, et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
Il existe des abattements pour durée de détention pour chacune de ces taxes. Ils s’appliquent dès 6 ans de conservation du bien.
Le délai de détention du bien s’apprécie au jour du décès, et non à la date d’acquisition par le défunt. Si vous revendez le logement immédiatement, vous ne bénéficierez d’aucun abattement. Vous devez attendre 22 ans pour être exonéré d’IR et 30 ans pour l’exonération de prélèvements sociaux.
Les cas d’exonération de taxation
Le bien hérité entre dans votre patrimoine immobilier, même très brièvement. À ce titre, vous pouvez bénéficier des mêmes cas d’exonération de plus-value que tout propriétaire.
Si le logement a constitué votre résidence principale, par exemple, vous êtes exonéré d’imposition. Il en va de même lorsque le prix de cession reste inférieur à 15 000 euros, si vous revendez en tant que non-résident fiscal français (sous conditions) ou dans le cadre d’une expropriation.
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