Comment augmenter la valeur locative de votre bien immobilier ?

Vincent Cuzon
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Pour optimiser le rendement de votre investissement dans la pierre, l’augmentation de la valeur locative de votre bien est l’une des solutions les plus efficaces. Rénovation énergétique, entretien, location meublée… Les astuces permettant d’accroître la valeur locative de votre logement.

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Un logement bien équipé et bien entretenu attirera plus facilement les locataires. © New Africa – Getty Images
Un logement bien équipé et bien entretenu attirera plus facilement les locataires. © New Africa – Getty Images
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La rénovation énergétique permet d'augmenter la valeur locative

Pour augmenter la valeur verte et donc valeur locative de votre bien immobilier, l’une des solutions les plus bénéfiques consiste à le rénover énergétiquement. En plus de réduire la consommation d’énergie et l’impact environnemental de votre logement, la rénovation énergétique permet d’accroître son attractivité aux yeux des candidats à la location. Par ailleurs, les passoires énergétiques sont progressivement exclues du marché locatif.

En janvier 2025, les biens classés G au DPE (Diagnostic de Performance Energétique) ne pourront plus être loués, suivis par les biens classés F en 2028. Les loyers de ces logements considérés comme étant très énergivores sont déjà gelés depuis 2022. De plus, les propriétaires ne peuvent plus appliquer de complément de loyer. Des restrictions de plus en plus nombreuses qui rendent ces biens peu séduisants pour les locataires, d’autant plus dans un contexte de hausses des prix de l’énergie et de sensibilisation croissante de la population aux enjeux environnementaux. Isolation par l’intérieur ou l’extérieur, changement des menuiseries extérieures, installation d’un poêle à bûches et/ou d’une pompe à chaleur… différents types de travaux, éligibles aux aides à la rénovation énergétique (MaPrimeRénov’, CEE…) sont envisageables pour améliorer le classement d’un bien au DPE et ainsi accroître sa valeur locative.

Le propriétaires-bailleurs ont accès à MaPrimeRénov’ pour prendre en charge une partie du coût des travaux de rénovation énergétique.

Valeur locative : l’importance de l’entretien

En plus de la rénovation énergétique, d’autres types de travaux peuvent être envisagés pour augmenter la valeur locative d’une maison ou d’un appartement. En effet, un bien immobilier rénové et offrant un niveau de confort répondant aux standards actuels sera plus attractif pour les locataires potentiels. Sol usé, murs défraîchis, interrupteurs défectueux, cuisine vétuste… un logement mal entretenu peut donner une mauvaise impression d'ensemble du logement. En changeant le revêtement des sols, en repeignant les murs ou en modernisant les meubles de la cuisine ou de la salle de bains, vous pouvez limiter le turnover de locataires et réduire les périodes d’inoccupation.

De plus, ces travaux peuvent potentiellement vous permettre d’appliquer un loyer plus élevé dans la mesure où certains locataires sont prêts à débourser davantage pour un logement offrant des équipements et des finitions premium. En outre, en rénovant les systèmes de plomberie et d'électricité et en effectuant des menues réparations entre deux locataires, vous réduirez les problèmes de maintenance à long terme (problème de ballon d’eau chaude, fuites…), ce qui vous permettra de préserver la valeur de votre propriété et d’éviter les dépenses importantes et imprévues.

Si votre bien dispose d’un espace extérieur, c’est un vrai plus. Ne négligez pas son entretien pour maintenir la valeur locative de votre logement.

Pour augmenter la valeur locative de votre bien, louez-le meublé

Pour augmenter la valeur locative d’un logement, une stratégie payante consiste à le proposer en location meublée. Bien que l’investissement de départ soit plus important que dans le cadre d’une location vide, dans la mesure où un logement meublé « doit être équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement », comme le précise l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, la location meublée permet d’appliquer un loyer plus élevé de 5 à 30 %. En outre, la location meublée est intéressante fiscalement car elle vous permet de bénéficier du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), donnant accès au régime micro-BIC ou au régime dit de bénéfice réel. Le premier permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs. Le second vous offre la possibilité de déduire les frais liés à votre investissement (charges de copropriété, taxe foncière, frais de notaire, travaux…) pour leur montant réel grâce au mécanisme de l’amortissement comptable. Si vos charges déductibles sont supérieures aux loyers que vous percevez, un déficit apparaît. Ce dernier peut être reporté sur les recettes locatives des 10 années suivantes, vous permettant ainsi de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs pendant plusieurs années.

La liste du mobilier et des éléments de confort obligatoires pour les locations meublées a été fixée par le décret 2015-981 du 31 juillet 2015.

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