En matière de vente immobilière, les négociations sont fréquentes. Il n'est ainsi pas rare qu’un vendeur, suite à une offre, établisse une contre-offre. Mais en quoi consiste une contre-offre ? Et quelles caractéristiques revêt-elle ?
Les critères essentiels de la contre-offre
La contre-offre, aussi appelée contre-proposition, modifie les conditions déterminantes du contrat, à savoir le bien objet de la vente et son prix. La jurisprudence considère que la contre-proposition du vendeur peut également porter sur des éléments qui ne sont pas considérés comme essentiels au contrat mais ayant une importance déterminante pour les parties, comme par exemple, les modalités de paiement du prix (achat comptant ou avec emprunt). Il en est de même pour la demande du vendeur de réduction de délai de réalisation de la vente. La Cour de cassation a considéré les délais de réalisation de la vente comme un élément substantiel au contrat.
La réponse d’un vendeur s’analyse comme une offre acceptée et non comme une contre-proposition dès lors :
- que l’immeuble est clairement identifié,
- que plusieurs visites avec ces mêmes acquéreurs ont eu lieu,
- que des négociations ont été entreprises,
- que les acquéreurs ont manifesté leur intérêt pour l’acquisition du bien.
Quelques exemples jurisprudentiels de contre-propositions
La Cour de cassation considère comme des contre-propositions les situations suivantes :
- Le fait d’accepter une offre de vente au prix fixé initialement mais en proposant un paiement à terme au lieu du paiement comptant demandé par l’offrant en premier lieu.
- Le fait d’accepter une offre avec ajout d’une condition suspensive (obtention d’un prêt ou d’un permis de construire, par exemple).
- Cass. 3e civ., 26 avr. 1976, n°74-13.527
- Cass. com., 4 mai 2010, n°09-14.415
- Article 1583 du Code civil
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