Vous souhaitez transformer un local ou un bien immobilier et modifier son affectation, mais vous ne savez pas si votre projet relève d’un changement d’usage ou de destination ? Une distinction essentielle quand on sait que les deux procédures sont souvent confondues, alors qu'elles impliquent des règles et des démarches spécifiques. On vous aide à y voir plus clair pour faire la différence et réaliser votre projet dans les règles !
Usage ou destination, deux notions à ne pas confondre !
Transformer un garage en pièce à vivre, une dépendance en habitation, un local commercial en logement, un appartement en bureau ou une grange en habitation : les possibilités de modifier l’affectation d’un local ou d'un bien immobilier sont plurielles.
Attention ! Selon la nature du bien (logement, garage, hangar, annexe, local commercial…) et le type de transformation envisagé, il est essentiel de bien faire le distinguo entre changement d’usage et changement de destination, ces deux notions ayant des implications juridiques et administratives différentes.
Pour rester dans les clous et éviter le couperet des sanctions, mieux vaut connaître les règles qui encadrent ces procédures et les démarches associées.
Changement d’usage : de quoi parle-t-on exactement ?
Le changement d’usage concerne tout projet de transformation de locaux à usage d’habitation – maison, appartement ou dépendance –, selon l’usage réel qui en est fait par ses occupants. Défini par l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, le changement d'usage concerne :
- toutes les catégories de logements et leurs annexes,
- les autres locaux qui ne servent pas d’habitation.
En pratique, le changement d’usage consiste le plus souvent à modifier l’affectation d’une pièce, d’un local ou d’une surface annexe d’un bien d'habitation pour une utilisation différente de celle initialement prévue, selon les besoins et projets de chacun.
Quels projets impliquent un changement d'usage ?
Aménager un garage en studio ou en espace habitable, transformer une chambre ou un salon en bureau professionnel, ou encore proposer à la location saisonnière un logement qui n’est pas votre résidence principale plus de 120 jours par an (90 nuitées dans certaines communes)...
Autant de cas concrets qui peuvent exiger une procédure de changement d’usage. Dans le cas de la location de type Airbnb, ce type de projet correspond, par exemple, au passage d’un local à usage d’habitation vers un usage commercial (meublé touristique). Il nécessite dans la plupart des cas une autorisation préalable, dont les conditions varient selon la localisation du bien.
Changer l’usage d’un garage qui fait partie d’une copropriété ou d'un lotissement implique de consulter le règlement intérieur pour vérifier si le projet est compatible avec la destination actuelle de l’immeuble. Le cas échéant, une autorisation de l'assemblée générale est requise.
Changement de destination, en quoi ça consiste ?
Si le changement d’usage est rattaché aux personnes qui occupent un bien d’habitation, la destination, elle, est liée au bâtiment et désigne sa fonction spécifique – habitation, commerce, bureaux, artisanat... –, indiquée dès sa conception et sa construction. Régie par le Code de l’urbanisme, la destination obéit donc à des règles différentes de celles de l’usage, même si les deux procédures sont liées et assez similaires.
Dans les faits, un changement de destination consiste à transformer un bien immobilier – avec ou sans travaux – pour lui attribuer d’autres fonctions et changer ainsi sa catégorie de destination ou de sous-destination initiale. À ce titre, le Code de l’urbanisme prévoit 5 catégories de destinations (chacune d’elles comprenant plusieurs sous-destinations) :
- Exploitation agricole et forestière.
- Habitation.
- Commerce et activités de service.
- Équipements d’intérêt collectif et services publics.
- Autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires.
Dans quels cas faut-il un changement de destination ?
Il est donc question de changement de destination lorsqu’il y a passage d’une destination à une autre ou d’une sous-destination à une autre. Exemples : un logement entier transformé en cabinet d’avocat, cabinet médical ou bureaux ; une grange, un hangar ou une autre annexe agricole réaffectés en lieu d’habitation ; un local commercial transformé en appartements résidentiels ou encore un entrepôt industriel en immeuble de bureaux…
Quelles démarches pour changer l’usage ou la destination ?
Maintenant que vous y voyez plus clair, quelles sont les démarches à effectuer pour être en règle ? Selon votre situation et la nature de votre projet, les autorisations nécessaires se sont pas du même acabit :
- Le changement d’usage peut exiger, dans certains cas précis, une autorisation préalable, délivrée par la mairie de la commune où se situe le bien et accordée à titre personnel.
- Le changement de destination requiert quant à lui une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire. Ce dernier est exigé pour les opérations nécessitant notamment des travaux créant plus de 20 m² de surface de plancher, affectant les structures porteuses et/ou venant modifier l'aspect extérieur du bâtiment.
Quand faut-il déclarer un changement d’usage ?
Dans la majorité des communes du territoire, le changement d’usage ne requiert aucune autorisation. Néanmoins, il est vivement conseillé de consulter le PLU (Plan local d’urbanisme) de sa ville pour vérifier si une autorisation préalable est de mise ou non, et selon quelles conditions et modalités.
En revanche, des démarches administratives, telles qu’une autorisation préalable à effectuer en mairie, s’imposent pour le changement d’usage, si votre logement est situé :
- Dans une ville de plus de 200 000 habitants, comme Paris, Lyon, Marseille, Nice, Rennes, Montpellier... et dans les zones tendues.
- Dans les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), à l’exception des zones franches urbaines (ZFU).
- Dans une commune qui ne rentre pas dans les catégories précédentes, mais qui a instauré une réglementation ad hoc par délibération.
Quelle que soit la commune d’habitation, il n’est généralement pas nécessaire de demander une autorisation de changement d’usage, si seulement une partie de la résidence principale est affectée à des activités professionnelles et qu’elle ne s’accompagne d’aucune réception de clientèle ni de marchandises.
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