État des lieux d'entrée : que se passe-t-il en cas d'absence ?

Lorsque le locataire entre dans le logement sans qu'un état des lieux ait été réalisé contradictoirement, la loi prévoit, dans certaines situations, une présomption selon laquelle il a reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il lui appartient alors de restituer le bien dans un état conforme, notamment en matière d'entretien et de réparations locatives.

Cette présomption peut toutefois être écartée si l'une des parties a empêché l'établissement de l'état des lieux. La preuve contraire peut également être apportée. En l'absence de document précis établi à l'entrée, il peut néanmoins être plus difficile, au moment de la sortie, de déterminer quelles dégradations étaient déjà présentes dans le logement.

Par principe, un état des lieux de sortie permet de comparer l'état du bien avec celui constaté à l'entrée. Cette comparaison facilite notamment l'appréciation des éventuelles dégradations et des sommes pouvant être retenues sur le dépôt de garantie.

Pour éviter tout litige ultérieur, l'état des lieux d'entrée doit comporter des précisions sur chaque pièce et sur les équipements du logement. Il décrit notamment l'état des sols, des murs et des plafonds, des fenêtres et des volets, des installations électriques, du chauffage, des luminaires et, le cas échéant, de l'électroménager fourni.

Les relevés des compteurs d'eau, d'électricité et de gaz, ainsi que le nombre de clés remises, doivent également y figurer. Il est important de vérifier l'état des volets, des fenêtres et des menuiseries, ainsi que le bon fonctionnement des équipements et des installations avant la signature. Cela permet de signaler immédiatement d'éventuels défauts et de limiter les désaccords lors de la restitution du logement.

Dans le cas d'une location meublée ou d'une colocation, l'inventaire doit également détailler les équipements mis à disposition, comme la literie, la vaisselle ou le mobilier. Des photos datées peuvent compléter utilement le document et servir de preuve en cas de litige ultérieur.

Comparer l'état des lieux d'entrée à celui réalisé à la sortie permet ensuite de mieux distinguer l'usure normale des éventuelles dégradations.

Le cadre juridique distingue la vétusté, c'est-à-dire l'usure normale liée au temps et à l'usage du logement, des dégradations imputables au locataire. La vétusté normale ne peut pas, en principe, être facturée au locataire, contrairement aux dégradations qui lui sont imputables.

Une grille de vétusté, lorsqu'elle est prévue dans le cadre applicable au bail, permet de tenir compte de l'usure normale des équipements et des éléments du logement. Sans état des lieux d'entrée précis, il devient toutefois plus difficile de disposer d'un point de comparaison fiable au moment de la restitution des clés.

C'est pourquoi l'état des lieux d'entrée doit être aussi précis que possible. Associé à des photos et, le cas échéant, à une grille de vétusté, il facilite la comparaison avec l'état du logement lors du départ du locataire.

Selon la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'aucun état des lieux d'entrée n'a été établi, la partie qui a empêché sa réalisation ou sa remise ne peut pas invoquer la présomption de remise du logement en bon état. Cette règle permet notamment d'éviter qu'une partie puisse tirer avantage d'une situation qu'elle a elle-même provoquée.

Lorsqu'il est impossible de réaliser un état des lieux à l'amiable, les parties peuvent faire appel à un commissaire de justice. Celui-ci peut établir un constat locatif selon les conditions prévues par la loi. Les frais sont alors répartis entre le bailleur et le locataire, avec remise d’un exemplaire à chacun.

Lorsque la présomption ne s'applique pas, l'état du logement à l'entrée doit pouvoir être établi à partir des éléments de preuve disponibles. En l'absence de justificatifs ou de constat précis, il peut alors être plus difficile de déterminer si les dégradations constatées à la sortie étaient déjà présentes à l'entrée.

Le défaut d'état des lieux peut donc compliquer la justification d'une retenue sur le dépôt de garantie. Le bailleur doit en effet être en mesure de justifier les sommes qu'il souhaite retenir et, le cas échéant, d'établir que les dégradations sont imputables au locataire.

Avant toute action judiciaire, la commission départementale de conciliation peut, dans les situations relevant de sa compétence, être saisie gratuitement par le locataire ou le bailleur pour tenter de trouver un accord amiable. Cette étape de conciliation peut permettre d'éviter une procédure devant le juge des contentieux de la protection.

En cas de désaccord, il est recommandé de conserver l'ensemble des documents utiles : état des lieux, photographies, échanges écrits, devis, factures et justificatifs des réparations. Signaler rapidement par écrit les éventuelles anomalies constatées permet également de conserver une trace des démarches effectuées.

La qualité de l'état des lieux, à l'entrée comme à la sortie, joue un rôle important en cas de contentieux. Un document précis, daté et signé par les parties, accompagné d'observations détaillées en cas de désaccord, constitue un élément essentiel pour comparer l'état du logement et limiter les contestations lors de la restitution du logement.