Lorsque les parties au contrat de location ne réalisent pas l’état des lieux d’entrée, l'absence de ce document peut entraîner plusieurs difficultés pour organiser la responsabilité de chacun lors de la restitution du logement.
La présomption de remise du bien en bon état
Lorsque le locataire entre dans le logement sans qu’un état des lieux n’ait été réalisé par les parties, la loi prévoit qu’il est présumé avoir reçu le logement en bon état général de réparations locatives.
En pratique, cela entraîne pour le locataire une obligation de restituer le bien dans un bon état de réparation et d’entretien.
Cependant, la preuve contraire peut être apportée. Il est, toutefois, difficile lors de la sortie de réunir des éléments de preuve des dégradations déjà présentes à l’entrée du locataire.
Ainsi, par principe, les parties doivent réaliser un état des lieux de sortie et comparer l’état du bien avec un bon état général, pour que des sommes soient prélevées valablement sur le dépôt de garantie du locataire.
Toutes les sommes, que le bailleur prélève sur le dépôt de garantie versé par le locataire, doivent être dûment justifiées, notamment par des devis ou des factures.
L’inapplication de la préemption
La loi du 6 juillet 1989 précise que lorsqu’il n’a pas été fait d’état des lieux d’entrée, la partie au contrat de location qui a fait obstacle à l’établissement de cet état des lieux ou à sa remise à l’autre partie, ne pourra pas se prévaloir de la présomption de remise en bon état.
Cela permet d’écarter le cas d’un propriétaire de mauvaise foi qui aurait refusé de procéder à l’état des lieux.
Lorsqu’il est impossible de réaliser un état des lieux de façon amiable, chacune des parties peut faire appel à un huissier. Sera alors établi par huissier un état des lieux à frais partagés entre propriétaire et locataire.
Lorsque cette présomption est écartée, il n’y a pas de prise en compte de l’état du bien à l’entrée tant qu’aucune partie n’en apporte des preuves.
En pratique, cela empêche le propriétaire de justifier des retenues sur le dépôt de garantie puisqu’il ne peut pas démontrer que les dégradations constatées sont dues au locataire.
- Article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462.
- Article 1731 du Code civil.
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