État des lieux, préavis, caution... Comment quitter un logement en location ?

État des lieux, préavis, caution... Comment quitter un logement en location ?

Vous comptez quitter un logement (vide ou meublé) avant la fin du bail ? Voici les différentes étapes pour rendre les clés au propriétaire et réaliser votre préavis de location dans les meilleures conditions.

3 options pour informer votre propriétaire que vous quittez le logement

L’étape la plus importante est l’envoi du congé au propriétaire, ou « préavis de fin de location », car ce document enclenche tout le reste de la procédure. Pour cela, trois méthodes sont acceptées :

  1. Envoyer sa demande par lettre recommandée avec accusé de réception. Le préavis de location prend effet dès que le bailleur a effectivement pris connaissance du courrier. 
  2. Procéder par acte d’huissier.  Le coût est plus élevé, en revanche la date du début de préavis est fixée au jour où l’huissier s’est présenté chez le bailleur, que celui-ci soit présent ou non. 
  3. Remettre en main propre contre émargement ou récépissé. 

Bon à savoir

Tentez de vous arranger à l’amiable avec votre propriétaire à chaque étape précédant la récupération du dépôt de garantie (durée du préavis, frais dûs à une dégradation, etc.). Il n’a aucune obligation légale, mais la pratique est courante.

Pourquoi soumettre votre préavis de location le plus tôt possible ?

Le locataire peut à tout moment résilier le bail d’habitation sans motiver sa raison : le préavis est alors fixé à une durée de trois mois par défaut. Attention, il est donc nécessaire de bien anticiper la date de votre départ et de soumettre votre préavis de location logement le plus tôt possible ! À défaut, vous aurez l’obligation de continuer à payer le loyer et les charges pendant plusieurs semaines, voire plusieurs mois après avoir quitté le logement, tout en assumant la charge de votre nouveau logement. Seules deux hypothèses peuvent vous permettre d’échapper à cette obligation et de ne pas payer le loyer jusqu’à la fin du préavis :

  1. Si le bailleur accepte entre temps un nouveau locataire. Dans ce cas vous n’êtes plus tenu(e) au paiement du loyer et des charges dès sa date d’emménagement.
  2. Si le propriétaire profite de l’absence d’occupant pour réaliser de gros travaux, qui rendent le logement temporairement inhabitable. Dans ce cas, le propriétaire n’est plus légitime à vous réclamer un paiement jusqu’à la fin du préavis.

Préavis de location de son logement : comment profiter d’un délai réduit ?

Plusieurs cas particuliers permettent au locataire d’échapper au délai légal de trois mois du préavis de location, et de ramener celui-ci à un mois seulement : un avantage substantiel pour tous ceux qui ne disposent pas forcément d’une visibilité à long terme, comme les étudiants ou encore les jeunes actifs. Le délai réduit pour le préavis de location concerne entre autres :

  1. Les locataires bénéficiaires de certaines aides sociales, dont l’allocation adulte handicapé (AAH) ou le revenu de solidarité active (RSA).
  2. Les locataires qui obtiennent leur tout premier emploi ou un nouvel emploi après une période de chômage.
  3. À l’inverse, ceux qui ont subi une perte d’emploi.
  4. Les locataires dont l’état de santé dégradé justifie un déménagement rapide.
  5. Une mutation professionnelle au sein de la même entreprise, qu’elle soit à l’initiative de l’employeur ou du salarié.

Le délai d’un mois, enfin, s’applique automatiquement et par défaut aux logements situés en « zone tendue », même si le locataire ne peut faire valoir aucun motif particulier pour son départ. La liste complète des communes concernées est disponible sur le site www.service-public.fr. Pour un panorama plus complet des différents régimes de préavis de location et de leur durée respective, n’hésitez pas aussi à consulter notre article « Quelle est la durée d’un préavis ? ».

Bon à savoir

Si vous souhaitez que le préavis de location soit porté à un mois pour l’une des raisons mentionnées ci-dessus, une pièce justificative doit être ajoutée à la demande de congé. Celle-ci sera de nature différente selon le motif invoqué : il peut s’agir ainsi d’un certificat médical, d’un certificat d’embauche, d’une attestation de la CAF.

L'état des lieux, une étape importante pour récupérer le dépôt de garantie

C’est souvent après une course pour nettoyer l’appartement vide que doit être établi l’état des lieux sortant. Montrez-vous vigilant et comparez avec l’état des lieux entrant. Distinguez les éventuelles dégradations de ce qui relève de la vétusté. La liste des réparations à la charge du locataire est encadrée par décret et consultable sur legifrance.gouv.fr. Si elles sont d'accord, les deux parties signent l’état des lieux sortant, sinon, il sera fait par huissier au frais du locataire et du propriétaire.  

Le propriétaire a combien de temps pour vous rendre la caution ?

Lorsque l’état des lieux sortant est validé, que la remise des clés a été effectuée, le propriétaire a un mois pour restituer le dépôt de garantie, deux en cas de litige. Il est en droit de retenir les frais des réparations ou les éventuels impayés, mais doit justifier sur présentation des factures ou des lettres de relance des loyers non perçus. En revanche, le propriétaire est redevable de 10 % du loyer pour chaque mois de retard de la restitution du dépôt de garantie. 

Certains propriétaires ou agences tardent volontairement à rembourser le dépôt de garantie, dans l’espoir que l’ancien locataire oublie ou renonce. Il s’agit bien évidemment d’une pratique inacceptable, contre laquelle ce dernier dispose de recours. En cas de défaut de remboursement de la caution dans les délais, il doit tout d’abord adresser au propriétaire une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception.

À défaut de réponse, il est conseillé ensuite – mais pas obligatoire – de saisir la commission départementale de conciliation, laquelle tentera de trouver une solution à l’amiable dans l’intérêt des deux parties. En ultime recours, le locataire dispose d’un délai de trois ans, à compter de la date limite de remboursement du dépôt de garantie, pour saisir le tribunal d’instance compétent.

Bon à savoir

Certains locataires ne versent pas les derniers mois de loyer en imaginant que le propriétaire se paiera sur le dépôt de garantie. Une pratique totalement illégale.