Comment quitter un logement en location sans perdre sa caution ?

L’étape la plus importante est la notification du congé au propriétaire ou « préavis de fin de location », car ce document permet de mettre fin au bail et enclenche tout le reste de la procédure. Trois méthodes sont acceptées :

• Envoyer sa demande par lettre recommandée avec accusé de réception. Le préavis court à partir du jour où le bailleur reçoit le courrier, un recommandé non remis et renvoyé à l’expéditeur ne vaut pas congé. Pour savoir comment réagir dans cette situation, lisez aussi notre article Locataire : que faire si votre propriétaire ne va pas chercher votre lettre de congé ?
• Faire signifier le congé par acte de commissaire de justice (anciennement huissier). La démarche est payante (tarif libre, selon le site officiel du Service Public), mais le préavis démarre à la date de signification de l’acte, que le bailleur soit présent ou non.
• Remettre la lettre en main propre contre émargement ou récépissé : le préavis court alors à partir du jour de la remise.

Le locataire peut à tout moment résilier le bail d’habitation, sans justification particulière. Pour un logement vide, le préavis est fixé à trois mois par défaut ; en location meublée, il est d’un mois dans tous les cas. Il est donc préférable de bien anticiper la date de votre départ et de soumettre votre préavis le plus tôt possible. À défaut, vous devrez continuer à payer le loyer et les charges pendant plusieurs semaines, voire plusieurs mois après votre déménagement.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une seule exception : si le bailleur loue le logement à un nouveau locataire qui s’y installe avant la fin de votre préavis, vous n’êtes plus tenu(e) au paiement du loyer et des charges à partir de son arrivée.

Pour un logement vide, le locataire peut réduire le délai légal de préavis de trois mois à un mois dans plusieurs cas prévus par la loi. Un avantage pour de nombreux locataires sans visibilité à long terme, comme les étudiants. Le délai réduit pour le préavis de location concerne :

• Les locataires bénéficiaires de l’allocation adulte handicapé (AAH) ou du revenu de solidarité active (RSA), ainsi que ceux qui se voient attribuer un logement social. Qui peut vraiment obtenir un logement social ? Les critères  que beaucoup ignorent sont détaillés dans notre guide.
• Les locataires qui obtiennent leur tout premier emploi ou un nouvel emploi après une perte d’emploi.
• Ceux qui perdent leur emploi : l’ANIL cite le licenciement, la fin de CDD et la rupture conventionnelle.
• Les locataires dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un déménagement.
• Les locataires concernés par une mutation professionnelle.
• Les locataires victimes de violences conjugales ou familiales, dans les conditions prévues par la loi.

Le délai d’un mois s’applique aussi, sans autre motif, aux logements situés en « zone tendue », comme Paris. Vous devez alors indiquer dans votre lettre de congé l’adresse du logement et le fait que vous bénéficiez d’un préavis réduit à un mois. Pour savoir si votre commune est concernée, rendez-vous sur le site officiel du Service Public. Vous pouvez aussi vous référer aux règles applicables pour savoir quelle est la durée d’un préavis selon votre situation.

Pour éviter toute contestation, votre lettre de congé mentionne un certain nombre d’éléments :

• L’adresse du logement que vous occupez en location.
• Les coordonnées du locataire.
• Les coordonnées du bailleur.
• Un objet indiquant clairement que vous donnez congé du logement.
• Le délai de préavis qui s’applique à votre cas.
• La date à laquelle vous quittez les lieux.

Vous pouvez terminer votre courrier en indiquant au bailleur que vous restez à sa disposition pour convenir d’une date pour l’état des lieux. Si vous demandez un préavis réduit à un mois, la loi vous impose de préciser le motif et de le justifier dès l’envoi, faute de quoi le préavis de trois mois s’applique.

Votre préavis commence le jour où le propriétaire reçoit votre congé : réception du recommandé, signification de l’acte ou remise en main propre. Repérez cette date, puis calculez la date de fin de votre préavis.

Le préavis prend fin le même jour du mois concerné, à minuit. De manière générale, les week-ends et jours fériés sont inclus dans le calcul. Il peut donc parfaitement s’achever un dimanche. Si ce jour n’existe pas dans le mois d’arrivée, le préavis arrive à son terme le dernier jour de ce mois.

Pour un congé reçu le 29 mai, un préavis d’un mois court ainsi jusqu’au 29 juin à minuit et un préavis de 3 mois jusqu’au 29 août. Pour un congé reçu le 31 août, le préavis d’un mois s’achève le 30 septembre et celui de 3 mois le 30 novembre.

C’est souvent après avoir nettoyé l’appartement vide qu’est établi l’état des lieux sortant. Montrez-vous vigilant et comparez avec l’état des lieux entrant. Le document décrit l’état de chaque pièce et indique les relevés des compteurs. Distinguez les éventuelles dégradations de ce qui relève de la vétusté, c’est-à-dire l’usure due au temps ou à un usage normal, sans lien avec une faute du locataire. Elle ne peut entraîner aucune retenue sur le dépôt de garantie.

La liste des réparations à la charge du locataire est encadrée par le décret du 26 août 1987 et consultable sur legifrance.gouv.fr. Pour l’installation électrique, par exemple, le remplacement des interrupteurs, prises de courant, fusibles et ampoules vous revient.

Si elles sont d'accord, les deux parties signent l’état des lieux de sortie. Sinon, il est établi par un commissaire de justice, qui prévient le locataire et le propriétaire par lettre recommandée au moins 7 jours à l’avance ; ses frais sont alors partagés pour moitié entre eux. Le jour de la remise des clés, communiquez au bailleur votre nouvelle adresse et votre RIB, et pensez à résilier vos contrats d’énergie, d’internet et d’assurance habitation à la date de votre déménagement.

À compter de la remise des clés, le propriétaire a un mois pour restituer le dépôt de garantie si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois dans le cas contraire. Il peut déduire réparations, dégradations ou impayés, mais toute retenue doit être justifiée, par exemple par des devis ou des factures. Dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver jusqu’à 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. En cas de retard, le dépôt à rendre est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.

Certains propriétaires ou agences tardent à rembourser le dépôt de garantie. Commencez alors par adresser au propriétaire (ou à l’agence) une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception.

À défaut de réponse, si le litige porte sur moins de 5 000 €, une démarche amiable est obligatoire avant toute action en justice. Vous pouvez saisir gratuitement un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation. En ultime recours, le locataire dispose d’un délai de trois ans, à compter de la date à laquelle le dépôt de garantie aurait dû être rendu, pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Sources : 

(1) : Service-Public, Préavis et formalités du congé donné par le locataire (bail d’habitation)

(2) : Service-Public, État des lieux de sortie pour un bail d’habitation

(3) : Service-Public, Dépôt de garantie dans un bail d’habitation