Comment vendre un logement en viager ?

Encore peu répandue, la vente en viager apporte plusieurs avantages au vendeur, comme à l’acheteur. Mais pour vendre un logement en viager, il est important de procéder par étape, de se poser les bonnes questions et de bien s’entourer.

Vendre en viager : en quoi ça consiste ?

La vente en viager consiste à vendre un logement, tout en conservant un droit d’usufruit sur ce bien. L'acheteur verse une rente au vendeur qui perçoit donc des revenus réguliers, et il peut continuer de vivre ou non dans son logement, jusqu’à son décès. A partir de ce moment-là, l’acheteur pourra alors cesser le versement de la rente, devenir pleinement propriétaire du bien, et l’occuper à son tour. Mais avant de vendre un bien en viager, il convient de se pencher sur plusieurs paramètres :

  • Le vendeur peut souhaiter continuer ou non de vivre dans le logement : il s’agit alors d’un viager libre ou d’un viager occupé.
  • Le vendeur peut percevoir une somme de départ, le bouquet. Puis l’acheteur lui verse une rente périodique depuis la signature du contrat et jusqu’au décès du vendeur.
  • Il est important de bien s’entourer pour communiquer sur la vente et la mener à bien.
  • Le vendeur bénéficie de certains avantages fiscaux sur la rente viagère.

Vendre en viager libre ou en viager occupé ?

La première question à se poser lorsque l’on souhaite vendre un logement en viager, c’est de savoir si l’on souhaite encore l’occuper ou non. Dans le cas où le vendeur souhaite rester dans le logement, il s’agit alors d’un viager occupé, et c'est le type de viager le plus répandu. Avec ce type de viager, le logement ne sera entièrement disponible pour l’acheteur qu’au décès du vendeur, mais le montant de la rente est alors plus faible. Si le vendeur libère le logement, il s’agit alors d’un viager libre, et l’acheteur peut décider de s’y installer avant le décès du vendeur. Dans ce cas, la rente versée au vendeur est plus élevée.

Bon à savoir

Avant de s’engager dans une vente en viager, il convient d’en discuter avec ses enfants. En effet, au décès du/des vendeur(s), leurs enfants ne pourront pas hériter du bien.

Le bouquet et la rente constituent les avantages financiers

Lorsque le vendeur décide de vendre en viager, il perçoit deux types de rentrées d’argent.

1. Le bouquet versé lors de la signature de l’acte de vente

La première rentrée d’argent, c’est le bouquet. Il s’agit d’une somme que l’acheteur verse au vendeur au moment de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Le montant du bouquet est déterminé entre le vendeur et l’acheteur, et est calculé à la fois en fonction de la valeur du bien, des fonds disponibles chez l’acheteur, et des besoins financiers immédiats du vendeur. Bref, cette somme est librement négociée entre les parties, et elle est ensuite déduite du prix de vente du logement. Ainsi, plus le montant du bouquet est élevé, moins les rentes sont importantes. C’est donc principalement au vendeur de décider s’il souhaite disposer d’une somme plus importante immédiatement ou s’il préfère percevoir des mensualités plus élevées par la suite. D’ailleurs, le bouquet n’est pas une obligation lors d’une vente en viager.

2. La rente versée périodiquement jusqu’au décès du vendeur

La rente viagère définit la somme que l’acheteur verse au vendeur, généralement de façon mensuelle, jusqu’au décès du vendeur. Le calcul de la rente viagère est effectué à partir de différents critères :

  • L’estimation de la valeur du logement : plus la valeur est élevée, plus la rente sera élevée.
  • L’âge du vendeur : plus le vendeur sera âgé, et plus la renté sera élevée également.
  • Le nombre de vendeurs, et donc le nombre de « têtes » sur lequel la rente est consentie. En effet, si la rente est consentie sur deux têtes, et qu’il y a deux époux vendeurs, l’acheteur doit verser la rente au conjoint survivant après le décès du premier conjoint. Et dans ce cas, la rente sera moins élevée.

Le viager : avantages et inconvénients

Bon à savoir

La rente peut être aussi bien versée une fois par an, par trimestre ou par mois. Son objectif reste de compléter les revenus du vendeur et de lui assurer une retraite plus confortable.

Les avantages fiscaux liés à la rente viagère

Lorsqu’un vendeur vend son logement en viager, il bénéficie d’avantages fiscaux intéressants. En effet, la rente que perçoit le vendeur de façon périodique est sujette à un abattement, selon l’âge du vendeur :

  • Si le vendeur a moins de 50 ans, la rente est imposée à 70 %.
  • S’il a entre 50 et 59 ans, elle est imposée à 50 %.
  • S’il a entre 60 et 69 ans, elle est imposée à 40 %.
  • S’il a plus de 70 ans, elle est imposée à 30 %.

Une personne âgée de 75 ans, ayant vendu son logement en viager et percevant une rente viagère annuelle de 9 000 €, verra ce revenu imposé à 30 %, ce qui signifie que le calcul de l'impôt ne se fera en réalité que sur 2 700 €.

Faire appel à un professionnel pour communiquer sur la vente

Pour concrétiser une vente en viager, il s’agit de procéder comme pour une vente classique. Pour commencer, il va donc falloir faire appel à un professionnel tel qu’un agent immobilier. Il est recommandé de s’adresser à plusieurs agences avant de faire son choix, afin de s’assurer que les agents immobiliers connaissent les spécificités de la vente en viager : certaines sont même spécialisées dans ce type de vente. Une fois que le vendeur a trouvé l’agent immobilier, ce dernier va pouvoir communiquer sur la vente en publiant des annonces, puis il va recevoir les acheteurs, leur faire visiter le bien, les conseiller et les renseigner. Une fois qu’un acheteur a manifesté de l’intérêt pour le logement, il signe un compromis puis un acte de vente chez le notaire avec le vendeur, à partir des spécificités de la vente en viager et des différentes négociations.

Bon à savoir

Comme dans une vente classique, c’est l’acheteur qui s’acquitte des frais de notaire liés à la vente en viager.