Comment est déterminée une indemnité d’éviction dans le cadre d’un bail commercial ?

Dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Dans ce cas, il est tenu de payer au locataire évincé une indemnité dite « d'éviction », égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment :  

• la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, 
• les éventuels frais normaux de déménagement et de réinstallation, 
• les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. 

L’indemnité d’éviction peut être moindre lorsque le propriétaire fait la preuve que le préjudice du locataire est moindre.

L’article L145-17 du Code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 

• S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, l'infraction commise par le locataire ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte de commissaire de justice, et préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l’article L145-17; 
• S'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli, comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative, ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.