« La loi Carrez définit une superficie privative mais pas forcément habitable »

La loi Carrez est une des rares lois qui vient quantifier la superficie privative des appartements. Jusqu’à présent, lorsque l’on achetait un bien, ce que font les gens une fois ou deux dans leur vie, il n’y avait aucune garantie sur la surface. Au contraire, c’était même inscrit dans les titres de propriété qu’ils s'accommoderaient d’un écart de surface. La loi Carrez, votée en 1996 et applicable à partir de juillet 1997, est venue imposer le fait de définir une superficie privative de tous les lots de copropriété dans les actes. En cas d’absence de cette superficie, l’acquéreur peut demander la nullité de l’acte dans le mois qui suit la signature de l’acte de vente.

Alors, tout d’abord elle n'est pas nécessaire que pour les appartements puisqu'elle concerne tous les biens en copropriété. Elle est donc également applicable aux commerces, bureaux, maisons individuelles à partir du moment où celles-ci sont situées dans une copropriété. Il est absolument nécessaire de connaître cette superficie car dans beaucoup de cas on s’aperçoit qu’il peut y avoir des imprécisions quant à la définition de la superficie totale. 

Déjà, on mesure un lot de copropriété, pas un local, bien que la Cour de cassation reconnaît que c’est le local qui est mesuré. Mais on a souvent des parties communes qui sont annexées, dans les appartements, par exemple, ce qui crée des écarts de surface. On se doit donc de distinguer ce qui relève de la partie privative des logements et ce qui relève des parties communes. 

Automatiquement, le recours à un professionnel n’est pas obligatoire pour l’indication de la surface mais on s’est aperçu, depuis maintenant 25 ans que cette loi est applicable, que le recours à un professionnel est en fait nécessaire. On distingue deux types de professionnels : 

• Ceux qui font des attestations sans consulter les titres de propriété ni le règlement de copropriété.
• Les géomètres-experts qui, eux, forts de leur compétence juridique et technique, analysent le lot de copropriété, le mesurent et sont capables de distinguer les parties communes des parties privatives, donc de définir une loi Carrez au plus juste.

La loi Carrez définit une superficie privative comme étant prise au nu des murs, non compris les embrasures de portes et de fenêtres, c’est à dire l’espace d’ouverture qu’il peut avoir pour la porte et également le décalage entre la fenêtre et le mur qui arrive parfois : cela peut représenter quelques mètres carrés. Ne sont pas prises en compte les surfaces en dessous d’1m80, ainsi que les surfaces extérieures (balcons, terrasses, jardins, caves, places de stationnement).

Cela tient à des points de détail, comme les vérandas qui ne sont pas prises en compte dans les surfaces habitables ou encore les combles qui font moins de 1m80. En dehors de cela, les deux surfaces sont quasiment identiques. Il y a quand même quelques subtilités, notamment avec la loi Alur qui avait prévu d’indiquer, dans le cas d’un contrat de vente, à la fois la superficie Carrez et la surface habitable. Cela a été balayé d’un revers de main par un décret passé l’année suivante car cela compliquait un peu les actes de vente…

Mais c’était essentiellement applicable pour les souplex, c’est-à-dire un local en rez-de-chaussée transformé en habitation, avec la cave en dessous aménagée en logement parfois sans aucune autorisation. Or, ce type de surface ne peut être qu’un local annexe à l’habitation et cette modification a été régularisée juridiquement par un modificatif auprès de la copropriété cela devient de la superficie privative qui pourra entrer dans la loi Carrez, mais ça ne sera jamais considéré comme surface habitable. La raison est simple : on ne vit pas comme des taupes dans un sous-sol, non éclairé par la lumière du jour et non ventilé. Ainsi, le propriétaire investisseur, qui va acheter une loi Carrez en souplex, risque de confondre les deux s’il souhaite un jour le louer et d’être desservi car une grosse partie de la surface ne sera pas louable.

Le problème sera au niveau du bail car la surface habitable indiquée ne sera pas la bonne et le loyer correspondant sera donc faussé. Cela est d’autant plus problématique dans les villes où l’encadrement des loyers est mis en place comme Paris ou Lyon. Lorsque la faute est avérée, il faudra alors rembourser les trop-perçus et cela pourra même aller jusqu’à la nullité du bail de location. 

Du côté du vendeur, la sanction s’applique dans l’année suivant l’achat et consiste à rembourser les mètres carrés non-habitables. Cela comprend le prix des mètres carrés mais aussi les frais qui y sont liés : frais de notaire, frais d’agence et ça peut même aller jusqu’aux intérêts de prêt pour les montants qui n’auraient pas dû être demandés puisque le prix du bien aurait dû être inférieur. 

Par contre, il faut savoir que le jour où l’on rencontre un problème sur une superficie Carrez, on peut commencer par entreprendre une démarche à l’amiable. En cas de procédure judiciaire, le vendeur peut se retourner contre le professionnel qui a pris les mesures, pas pour se faire indemniser sur l’écart de l’erreur de surface, mais pour ne pas avoir pu vendre au bon prix. C’est le seul motif reconnu par la Cour de cassation, car le vendeur ne peut pas se faire indemniser sur des mètres carrés qui n’existent pas ou en tout cas qui ne lui appartiennent pas de vendre comme surface habitable.