Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, que vous souhaitez mettre en location ? Dans ce cas, sachez qu'en tant que bailleur, vous avez certaines obligations envers votre futur locataire. Vous devez, par exemple, être en mesure de présenter un document avant la mise en location du bien : le diagnostic Boutin. Ce document vise à mieux informer le futur occupant des lieux sur la « surface habitable ». Vous souhaitez en savoir plus ? C'est par ici que ça se passe.
Quand utiliser la Loi Boutin ?
La Loi Boutin ou loi de mobilisation a été officiellement votée en 2009. Elle met en place différentes mesures et réformes dans le domaine de la location de locaux à usage d’habitation. Pour les locataires, cette nouvelle loi vise à mieux lutter contre l’exclusion et leur permettre d’accéder à un parc de logements décents. Les propriétaires, quant à eux, ont l'obligation de présenter un document sur simple demande de la part du locataire : c’est le fameux diagnostic Boutin ou diagnostic de surface habitable pour la mise en location de toute résidence principale non meublée (il peut s’agir d’une maison ou d’un appartement par ailleurs).
Au travers de ce document, le propriétaire présente un espace de vie disponible, tenant compte d’une surface minimale obligatoire pour permettre la mise en location. Notez bien que les locations saisonnières ne sont pas concernées par cette obligation. Une fois réalisé, le diagnostic dispose d’une durée de validité illimitée, à condition qu’aucuns travaux n’aient été effectués sur le bien immobilier par la suite. Si des travaux de modifications sont réalisés (en lien par exemple avec la rénovation ou l’agrandissement du bien), un nouveau diagnostic Loi Boutin devra être effectué, dans le cadre du nouveau loyer.
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Comment calculer la Loi Boutin ?
La Loi Boutin, nous l’avons vu, concerne la surface habitable d’un logement ce qui implique de calculer la surface de plancher totale et de décompter certains éléments comme les parties occupées par les murs et autres cloisons qui réduisent la partie réellement habitable par les locataires. La loi Carrez, quant à elle, concerne la mesure de la surface privative, dans le cadre d’une vente. La surface privative étant la surface de plancher des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées (murs, cloisons et autres). En bref, vous l’aurez compris implicitement : les modalités de calcul ne sont pas les mêmes, d’un diagnostic immobilier à l’autre. De plus, certains éléments sont comptabilisés en Loi Carrez comme « privatifs » et non comme « habitables ».
Quelles surfaces prendre en compte pour la location ?
Selon l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitat, la superficie habitable d’un logement en location se résume à « la somme des surfaces de plancher construites de chaque pièce, après déduction des surfaces occupées par certains éléments ». Parmi ces éléments, figurent, par exemple :
- les murs,
- le cloisons,
- les marches et les cages d’escalier,
- les gaines et les embrasures de portes et de fenêtres.
À noter que certains éléments privatifs ne sont pas comptés dans le diagnostic immobilier comme :
- les caves et sous-sol,
- les greniers,
- la superficie des combles non aménagés,
- les réserves et remises,
- les terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs et vérandas.
Voici quelles sont les pièces dont vous devez absolument tenir compte dans votre calcul : les buanderies, les débarras, celliers et séchoirs intérieurs compris. Vous devrez également tenir compte des escaliers, sous réserve que la superficie de l’espace situé en dessous de l’escalier intérieur soit supérieure ou égale à la hauteur sous-plafond réglementaire. Vous l’aurez compris : ne perdez pas votre temps avec les pièces qui impliquent un passage vers l’extérieur (exemple : si vous devez sortir de votre logement pour accéder à votre buanderie).
La loi Carrez est-elle obligatoire pour une maison ?
Nous avons vu plus haut qu’il existe des distinctions subtiles entre la Loi Boutin et la Loi Carrez. Cette dernière contraint, en effet, les propriétaires à mentionner la superficie d’une habitation dans l’acte de vente, mais cela ne s’applique qu’aux logements vendus en copropriété. Les maisons individuelles sont donc exclues (1). Cela s’explique par le fait que la valeur des maisons individuelles porte essentiellement sur le bâti et sur le terrain, en d’autres termes, la valeur foncière. Une erreur de calcul sur la surface, dans ce cas de figure, ne justifie pas réellement une baisse qui correspond au prix du bien (2).
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