Plus-value : qu'est-ce que l’intention spéculative pour la vente d'un bien immobilier ?

L’intention spéculative pour la vente d'un bien immobilier

Au moment de l’achat d'un bien immobilier, de terrains, le caractère spéculatif doit être apprécié en fonction des circonstances de fait propres à chaque affaire. L’arrêt de la CAA de Lyon, du 17 décembre 2019, n°18LY02887, est venu apporter des précisions quant à cette notion d’intention spéculative. Dans cette affaire, un couple de particuliers avait acquis un terrain divisé en lots destinés à être construits. La vente de ces lots a été imposée au titre des plus-values des particuliers, mais l’administration a requalifié cette situation à l’issue d’un contrôle. La Cour, pour caractériser l’intention spéculative, s’est basée sur les faisceaux d’indices suivant :

• La superficie importante du terrain.
• Le prix élevé d’acquisition.
• L’autorisation de lotir.
• La rapidité d’exécution. 
• L’ampleur et le coût élevé des travaux de viabilisation.

La Cour a estimé que le couple avait, dès l’acquisition des terrains, l’intention de les revendre. L’opération ne relevant pas de la simple gestion de leur patrimoine privé, les profits tirés de la vente doivent donc à juste titre être imposés dans la catégorie des BIC.

L’achat d'un bien en vue de le revendre relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Le 1° du I de l’article 35 du CGI prévoit que les bénéfices réalisés par des personnes physiques qui achètent habituellement en leur nom propre, des biens immobiliers en vue de les revendre, relèvent de la catégorie des BIC au titre de l’impôt sur le revenu. Trois conditions doivent être remplies :

1. L’opération doit être habituelle et l’achat effectué avec l’intention de revendre.
2. L’opération doit consister en un ou des achats suivis d’une ou des ventes.
3. L’opération doit porter sur les biens énumérés par le 1° du I de l’article 35 du CGI.