Imposition sur les plus-values immobilières : comment ça marche ?

Imposition sur les plus-values immobilières : comment ça marche ?

Lorsqu’on vend un bien immobilier, il est fréquent de dégager une plus-value immobilière, c’est-à-dire un gain entre le prix de vente et le prix d’achat initial. Cette plus-value est soumise à une taxation spécifique.

Devez-vous payer une plus-value sur la vente de votre bien immobilier ?

L’imposition des plus-values immobilières ne concerne pas la vente d’une résidence principale (exemptée à 100 %), mais concerne la vente de tout autre bien immobilier (résidence secondaire, bien non habité ou ayant été mis en location) à l’exception des biens d’une valeur inférieure à 15 000 €.

Infographie : Plus-values immobilières - Dans quel cas suis-je imposable ?

Comment se calcule une plus-value immobilière ?

Le calcul d’une plus-value immobilière peut sembler évident de prime abord, puisqu’il s’agit de la simple différence entre le prix de vente et le prix d’achat initial du même bien. Attention toutefois aux subtilités ! Le prix de vente n’inclut pas le montant des frais de notaire, alors que le prix d’achat, lui, inclut ces frais de manière à calculer le véritable gain du vendeur. Notez que si vous ne connaissez plus le montant exact des frais de notaire dont vous vous êtes acquittés lors de l’achat, ces frais sont automatiquement estimés à 7,5 % du prix d’achat hors taxes.

  • Les autres éléments à prendre en compte

Le prix de vente inclut les charges supportées par le nouvel acquéreur, mais on retire les frais liés à la cession du bien (notamment les frais des diagnostics obligatoires). Le prix d’achat inclut quant à lui les éventuelles charges supportées lors de l’achat, les dépenses de travaux ou encore les frais de raccordement à des réseaux (égouts notamment).

Infographie : Plus-values immobilières - Comment se calcule la plus-value ?

Comment fonctionne l'imposition sur la plus-value ?

Pour les biens dont les plus-values sont imposables, deux impôts s’appliquent et sont calculés indépendamment l’un de l’autre. Ces deux impôts sont dégressifs en fonction du nombre d’années de détention du bien. Grâce à ce système, après 30 années de détention, le bien est totalement exonéré d’impôt sur les plus-values.

1. Un impôt forfaitaire au titre de l’impôt sur le revenu (taux fixe de 19 %)

Il s’applique sur la totalité de la plus-value pour les biens détenus moins de 5 ans, puis un abattement progressif est appliqué sur les plus-values des biens détenus entre 5 et 23 ans selon les modalités suivantes :

  • 6 % par an de la 6e à la 21e année de détention (abattement de 6 %, 12 %, 18 %...)
  • 4 % pour la 22e année de détention révolue (pour atteindre un abattement de 100 %).

2. Les prélèvements sociaux (taux fixe de 17,2 % depuis 2018).

Ils s’appliquent sur la totalité de la plus-value pour les biens détenus moins de 5 ans, puis un abattement progressif est appliqué sur les plus-values des biens détenus entre 5 et 30 ans selon les modalités suivantes :

  • 1,65 % par an de la 6e à la 21e année de détention (1,65 %, 3,3 %, 4,95 %...)
  • 1,60 % pour la 22e année de détention (abattement de 28 %)
  • 9 % par an de la 23e à la 30e année de détention (pour atteindre un abattement de 100 %).

Infographie : Plus-values immobilières - Comment fonctionne l'imposition ?

Exemple de simulation pour une plus-value

Pour une plus-value de 10 000 € réalisée sur la vente d’un bien détenu pendant 17 ans :

  • Au titre de l’impôt forfaitaire, le vendeur bénéficie d’un abattement de 72 %. Il sera redevable d’un impôt de 10.000 x (1 – 0,72) x 19% = 532 €.
  • Au titre des prélèvements sociaux, le vendeur bénéficie d’un abattement de 19,80 %. Il sera redevable d’un impôt de 10.000 x (1 – 0,198) x 17,2% = 1379 €.

Cette plus-value immobilière de 10 000 € sera donc imposée à hauteur de 1 911 €.

Bon à savoir

Si le bien que vous vendez provient d’un héritage, la valeur d’achat prise en compte dans le calcul de la plus-value correspond à la valeur vénale du bien estimée au moment de la succession.