Imposition sur les plus-values immobilières : comment ça marche ?

Devez-vous payer une plus-value sur la vente de votre bien immobilier ?

L’imposition des plus-values immobilières ne concerne pas la vente d’une résidence principale (en effet, celle-ci bénéficie d'une exemption à 100 %), mais concerne la vente de tous les autres biens immobiliers (résidence secondaire, bien non habité ou ayant été mis en location).

Outre la vente d'une résidence principale, d'autres situations permettent également de bénéficier d’une exonération de l’imposition sur la plus-value immobilière. Parmi les motifs d’exonération, certains concernent le bien vendu :

• Si l’on vend un logement qui ne sert pas de résidence principale mais que le prix de la vente est utilisé pour acheter une résidence principale dans un délai de 2 ans après la vente. De plus, il faut remplir une autre condition pour profiter de l’exonération à 100 % : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 ans précédant la vente.
• Si l’on vend un droit de surélévation avant le 31 décembre 2022.
• L’échange d’un bien qui entre dans le cadre de certaines opérations de remembrement.
• L’exonération s’applique également pour toutes les transactions dont le prix est inférieur à 15 000 €, quelle que soit la nature du bien et sa destination.
• Dès lors que le bien est détenu depuis plus de 22 ans, la vente est également exonérée d’impôt sur la plus-value.

D’autres situations qui concernent l’acquéreur permettent également de bénéficier d’une exonération de la taxe sur la plus-value :

• Si le bien est vendu à un organisme en charge de logements sociaux.
• Si le bien est vendu à un opérateur privé qui s’engage à réaliser ou achever des logements sociaux.
• Si le bien est exproprié sous condition de réemploi de l’intégralité de l’indemnité par l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois.
• Si le bien est vendu par un particulier ayant exercé son droit de délaissement sous certaines conditions. Le prix doit être réemployé intégralement dans l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois.

Enfin, certaines situations concernent le vendeur et ouvrent droit à une exonération :

• Si le vendeur touche une pension de vieillesse ou qu’il détient une carte mobilité inclusion, il est exonéré si ses revenus n’excèdent pas 11 276 € pour la première part du quotient familial + 3 011 € par demi-part supplémentaire. Il ne doit pas être soumis à l’IFI.
• Si le vendeur réside dans un établissement d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés, il est exonéré à condition que ses revenus n’excèdent pas 26 462 € pour la première part du quotient familial + 6 182 € pour la première demi-part supplémentaire et 4 867 € pour les demi-parts suivantes. Il ne doit pas être soumis à l’IFI.
• Le vendeur est également exonéré s’il est non-résident en France.

Comment se calcule une plus-value immobilière ?

Le calcul d’une plus-value immobilière peut sembler évident de prime abord, puisqu’il s’agit de la simple différence entre le prix de vente et le prix d’achat initial du même bien. Attention toutefois aux subtilités ! Le prix de vente n’inclut pas le montant des frais de notaire, alors que le prix d’achat, lui, inclut ces frais de manière à calculer le véritable gain perçu par vendeur. Notez également que si vous ne connaissez plus le montant exact des frais de notaire dont vous vous êtes acquittés lors de l’achat, ces frais sont automatiquement estimés à 7,5 % du prix d’achat hors taxes. Dans le cadre d'une donation ou encore d'une succession, il peut être utile de préciser que le prix d'acquisition du bien en ayant fait l'objet correspond à la valeur retenue pour calculer les droits de succession ou de donation.

Les autres éléments à prendre en compte

Le prix de vente inclut les charges supportées par le nouvel acquéreur, mais on retire les frais liés à la cession du bien (notamment les frais des diagnostics obligatoires). Le prix d’achat englobe, quant à lui, les éventuelles charges supportées lors de l’achat, les dépenses de travaux ou encore les frais de raccordement à des réseaux (égouts notamment).

Comment fonctionne l'imposition sur la plus-value ?

Pour les biens dont les plus-values sont imposables, deux impôts s’appliquent et sont calculés indépendamment l’un de l’autre. Il est à noter que ces deux impôts sont dégressifs et que les taux applicables baissent en fonction du nombre d’années de détention du bien. En vertu de ce système, au bout de 30 années de détention, un bien se voit totalement exonéré d’impôt sur les plus-values.

1. Un impôt forfaitaire au titre de l’impôt sur le revenu (taux fixe de 19 %)

L'impôt s’applique sur la totalité de la plus-value pour les biens détenus moins de 5 ans, puis un abattement progressif est appliqué sur les plus-values des biens détenus entre 5 et 23 ans selon les modalités suivantes :

• 6 % par an de la 6e à la 21e année de détention (abattement de 6 %, 12 %, 18 %...)
• 4 % pour la 22e année de détention révolue (pour atteindre un abattement de 100 %).

2. Les prélèvements sociaux (taux fixe de 17,2 % depuis 2018).

Les prélèvements sociaux ont vocation à s'appliquer à la totalité de la plus-value pour les biens détenus moins de 5 ans, après quoi un abattement progressif est appliqué sur les plus-values des biens détenus entre 5 et 30 ans selon les modalités suivantes :

• 1,65 % par an de la 6e à la 21e année de détention (1,65 %, 3,3 %, 4,95 %...)
• 1,60 % pour la 22e année de détention (abattement de 28 %)
• 9 % par an de la 23e à la 30e année de détention (pour culminer à un abattement de 100 %).

Exemple de simulation pour une plus-value

Un bon exemple valant mieux qu'une longue démonstration, intéressons-nous au cas d'une plus-value de 10 000 € qui aurait été réalisée sur la vente d’un bien ayant été détenu pendant 17 ans :

• Au titre de l’impôt forfaitaire, le vendeur bénéficie d’un abattement de 72 %. Il sera redevable d’un impôt de 10.000 x (1 – 0,72) x 19% = 532 €.
• Au titre des prélèvements sociaux, le vendeur profite d’un abattement de 19,80 %. Il sera alors redevable d’un impôt de 10.000 x (1 – 0,198) x 17,2% = 1379 €.

Cette plus-value immobilière de 10 000 € sera par conséquent imposée à hauteur de 1 911 €.

Les abattements applicables en cas de vente d'un bien immobilier  

(*) Assiette de l'impôt sur le revenu (**) Assiette pour les prélèvements sociaux

Comment déclarer l'impôt sur la plus-value ? 

Lorsque vous remplirez votre déclaration de revenus pour l'année qui viendra de s'écouler, il vous faudra veiller à renseigner le montant de la plus-value Le notaire chargé de la vente de votre bien vous l'aura communiqué au préalable. Outre l'établissement de la déclaration, l'officier ministériel aura également effectué les démarches nécessaires auprès du Fisc, calculé la plus-value imposable et déterminé le montant de l'impôt à payer. Il se sera aussi acquitté du paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu où est situé le bien. Au cas où il s'agirait de la première cession d'une résidence secondaire, sachez qu'une exemption est prévue. La Cour administrative d'appel de Paris a toutefois rappelé que pour invoquer cette exemption, il était impératif que la quote-part du prix de cession destiné au remploi dans l'acquisition d'une résidence principale soit expressément «​​​​​ mentionnée dans l'acte de cession ». À défaut, la plus-value réalisée se verrait alors soumise à l'impôt sur le revenu.