Vous venez d’acheter un bien et vous vous rendez compte de l’existence de certains désordres dont vous n’aviez pas connaissance. S'agirait-il de vices cachés ? Nous vous aidons à y voir plus clair.
L’obligation d’information et de délivrance du vendeur
D’une manière générale, le vendeur d’un bien immobilier a une obligation générale d’information vis-à-vis de l’acheteur concernant l’état du bien.
La promesse de vente et l’acte définitif de vente doivent nécessairement contenir les éventuels désordres qui pourraient affecter le bien. À défaut, l’acquéreur pourrait légitimement s’attendre à acheter un bien en « bon état ».
Attention toutefois, en cas de litige, et à défaut d’accord amiable entre les parties, l’issue demeure soumise à l’appréciation souveraine des juges du fond.
La définition de l’article 1641 du Code civil
Cet article dispose qu’un vice caché est un défaut de la chose vendue qui la rend impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il l’avait connu.
Si l’acquéreur découvre des désordres après l’acte d’achat, il peut agir contre le vendeur pour obtenir la nullité de la vente et/ou des dommages-intérêts sur le fondement des vices cachés.
Attention toutefois, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
Pour que la responsabilité du vendeur soit retenue, il faut qu'une intention frauduleuse soit retenue : il doit avoir caché un vice dont il connaissait l'existence.
Selon l'article 1643 du Code civil, « il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ». En d’autres termes, si l’acte de vente précise que le vendeur n’est pas responsable des vices dont il n’avait pas lui-même connaissance, sa responsabilité ne sera pas retenue.
Les exemples jurisprudentiels
La jurisprudence s’est prononcée sur la qualification d’un vice caché à plusieurs reprises. Selon les juges, constitue un vice caché :
- la présence de termites ayant provoqué des dégâts tels que leur antériorité à la vente est établie,
- le risque d’inondation rendant le sous sol de la maison impropre à son usage,
- le niveau de pollution des sols…
Références juridiques
- Articles 1641 et suivants du Code civil,
- Civ, 1e, 31 mars 1954, D. 1954. 457
- Civ, 3e, 7 juill. 2004, n°01-17.446
- Civ 3e, 5 juin 2006, n°04-19.069
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