Rédiger un compromis de vente : quelles sont les mentions obligatoires ?

Xavier Beaunieux 27 nov 2023
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Vous vendez votre bien immobilier par vos propres moyens ? Si vous avez trouvé un acheteur, félicitations ! Vous pouvez désormais sécuriser la future vente en rédigeant un avant-contrat de l’acte définitif : le compromis de vente. Cette étape n’est pas obligatoire, mais fortement recommandée.

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Un couple devant un ordinateur
On vous liste tout ce que doit contenir un compromis de vente. © Getty
Sommaire

Peut-on rédiger un compromis de vente entre particuliers ?

Le compromis de vente est un moyen efficace de sceller la vente. L’article 1589 du Code civil le précise clairement : il s’agit d’un acte d’engagement pour le vendeur comme pour l’acheteur.

Ce document préparatoire peut être : 

  • Sous signature privée - vous le rédigez alors vous-même, ou avec l’aide d’un professionnel de l’immobilier;
  • Authentique - il est établi par le notaire.  

Passer par un notaire est obligatoire si la vente est faite par une personne physique ou si le compromis a une durée de plus de 18 mois.

Il est donc possible de rédiger soi-même le compromis de vente de sa maison ou de son appartement. Toutefois, il est fortement conseillé de faire appel à des professionnels, comme un notaire ou un agent immobilier, pour s’assurer de la complétude du document.

Quels éléments le compromis de vente doit-il contenir ?

Si le compromis de vente (aussi appelé promesse synallagmatique de vente) est adapté à votre situation précise, il doit aussi comporter certaines mentions obligatoires. Sans cela, le document n’aura pas de valeur juridique.

Les informations sur les parties

Les identités du promettant (le vendeur) et du bénéficiaire (l’acheteur) doivent être clairement indiquées sur le compromis :

  • nom,
  • prénom,
  • situation matrimoniale,
  • coordonnées.

La description du bien

Au cœur du compromis de vente, vous décrirez le bien vendu avec précision. Voici les éléments à ne pas oublier : 

  • L’adresse complète du bien.
  • Sa destination (exclusif d’habitation, mixte, etc.).
  • La surface privative habitable (surface Carrez) si vous vendez un bien en copropriété. 
  • Les équipements privatifs, caves ou parkings vendus avec le logement, ainsi que leurs numéros.
  • La date de la précédente vente.
  • Le nom du précédent propriétaire.
  • L’existence de servitudes (charge imposée à la propriété au profit d’une autre propriété) ou d’hypothèques, le cas échéant.
  • Les diagnostics obligatoires.
  • Les détails liés à la copropriété.

Les modalités de la vente

Le compromis de vente vous engage sur la future cession de votre bien immobilier. Dès cette étape, vous devez donc faire apparaître des éléments concernant les modalités de la vente.

Les informations liées au prix : 

  • Le prix de vente du bien immobilier.
  • Les modalités de paiement du bien par l’acheteur.
  • Le montant des honoraires si vous passez par un professionnel de l’immobilier.
  • Les détails sur un prêt immobilier éventuel contracté par l’acheteur.

Les dates clés du compromis : 

  • La durée de validité du compromis.
  • La date limite à laquelle l’acte de vente doit être signé.
  • La date à laquelle le bien sera disponible. 

Le droit de rétractation et les clauses suspensives facultatives :

  • Les informations concernant le droit de rétractation des parties. 
  • Les clauses suspensives - la vente ne pourra se faire qu’après l’obtention d’un prêt immobilier par l’acheteur, d’un permis de construire par le vendeur, purge du droit de préemption, etc. 
  • Une clause de dédit - chaque partie peut renoncer à la transaction moyennant une somme d’argent versée à l’autre partie.
  • Une clause pénale - une indemnité de dédommagement forfaitaire pour immobilisation du bien doit être versée par l’acheteur en cas de renonciation à l’achat.

En cas de retard dans les démarches, la date butoir peut vite être atteinte. Dans ce cas, pas de panique ! Il est possible de prolonger la durée de validité du compromis de vente. Sachez aussi qu’une fois que les conditions suspensives auront été levées, et que l’acheteur et le vendeur se seront mis d’accord sur la chose et sur le prix, la vente sera dite parfaite. Il pourra donc y avoir réitération de l’acte chez le notaire.

Quels documents annexer au compromis de vente ?

Outre la rédaction du compromis de vente en tant que tel, vous devrez rassembler de nombreuses pièces justificatives obligatoires en annexe.

Pour tous les logements, un dossier de diagnostics techniques doit être constitué : amiante, plomb, diagnostic de performance énergétique (DPE), état parasitaire si obligatoire. La liste des vérifications à effectuer est disponible sur l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation.

Votre logement fait partie d’une copropriété ? L’article 54 de la loi Alur du 24 mars 2014 fixe la liste des documents à annexer. Il peut s’agir des procès-verbaux des assemblées des 3 dernières années ou encore du règlement de copropriété.

Compte tenu de la complexité et de la valeur juridique du compromis de vente, il est plus que recommandé de se faire accompagner par un professionnel, comme un agent immobilier. Vous franchirez ainsi cette étape en toute sérénité !

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