L’obligation du bailleur de fournir un DPE intervient légalement au stade de la signature du bail. Dans quel cas le locataire pourrait-il exiger la délivrance d’un DPE en cours de location, alors qu’il en a obtenu un lors de la conclusion du bail ? Explications.
Le principe légal en cas de tacite reconduction
Lorsqu'un bail arrive à son terme, il peut être reconduit tacitement, sans qu'une nouvelle signature ne soit nécessaire. Selon la loi du 6 juillet 1989, l'obligation d'annexer un dossier de diagnostic technique (incluant le DPE) ne vise que la signature du contrat.
Par conséquent, le propriétaire n'a pas l'obligation légale de fournir spontanément un nouveau DPE au moment de la reconduction tacite, car celle-ci n'implique aucun nouvel acte écrit.
La durée d'un bail tacitement reconduit est de 3 ans pour un bailleur personne physique et de 6 ans pour une personne morale.
Le droit du locataire d'exiger un DPE valide
Bien que le bailleur ne soit pas tenu de le transmettre d'office, le locataire serait en droit d'exiger un DPE valide lors d'une tacite reconduction.
Cela résulte d’une réponse ministérielle du 28 mars 2023, qui considère qu’en cas de tacite reconduction du bail suivant la réforme du DPE, le locataire est en droit de demander un nouveau DPE. Cette réponse ministérielle reste toutefois applicable sous réserve de l’appréciation des juges.
En effet, il est nécessaire pour le locataire de vérifier que le logement respecte les critères de décence énergétique imposés par la loi. Si le diagnostic joint au bail initial est expiré, le locataire pourrait donc demander sa mise à jour afin de s'assurer de la performance thermique du bien.
Un logement doit désormais répondre à une performance énergétique minimale pour être qualifié de décent et pouvoir être loué.
Les enjeux liés à la validité du diagnostic
L'obtention d'un DPE à jour est cruciale, car il impacte directement le loyer. En effet, pour les logements classés F ou G (dits passoires thermiques), toute indexation annuelle ou hausse de loyer lors du renouvellement est interdite.
La durée de validité d'un DPE est de 10 ans, mais des règles transitoires s'appliquent : les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont valables que jusqu'au 31 décembre 2024.
Le bail doit obligatoirement mentionner le montant des dépenses théoriques d'énergie répertoriées dans le DPE.
Références juridiques
- Question écrite n° 2902 de Mme Anaïg Le Meur publiée au JO le 08/11/2022 – Réponse publiée au JO le 28/03/2023.
- Articles 3 et 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462
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