Des travaux sont à prévoir dans le logement et le locataire se propose de les réaliser, comment organiser cela ?
Vous louez un bien à titre de résidence principale, mais la décoration est « dans son jus ». Le locataire vous propose de refaire lui-même les peintures et de changer les revêtements de sol. Vous n’êtes pas contre cette idée, mais vous vous interrogez sur la marche à suivre afin que tout soit bien calé juridiquement. Faisons le point ensemble.
Rappel : l’obligation légale de délivrance du bailleur
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle le principe selon lequel le bailleur doit délivrer au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, et répondant aux critères de décence énergétique. Le bien doit être délivré en bon état d’usage et de réparation, et les équipements doivent être en état de fonctionnement.
À défaut de respecter cette obligation, le bailleur est responsable de défaut de délivrance et pourrait être redevable de dommages et intérêts envers le locataire, en réparation de son préjudice.
L’exception : la clause expresse de travaux
Si des travaux sont à réaliser dans le logement et que les parties conviennent d’un commun accord que le locataire les réalisera lui-même, le contrat de location doit prévoir une clause spécifique encadrant cette situation.
Cette clause déterminera les points suivants :
- Les travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter ;
- Les modalités de leur imputation sur le loyer (gratuité ou réduction du loyer, par exemple) ;
- La durée des travaux, et par conséquent la durée de l’imputation sur le loyer ;
- En cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement, sur justification des dépenses effectuées.
Attention ! Cette clause expresse de travaux ne peut pas concerner des travaux portant sur les critères de décence. C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans un arrêt du 3 février 2010 : on ne peut pas délivrer un logement qui ne répond pas à ces critères, même si le locataire prévoit de réaliser des travaux.
Les juges ont rappelé que, si cette clause ne reprend pas précisément les modalités d’exécution des travaux, celle-ci est nulle et non avenue.
Et si le locataire ne fait pas les travaux ?
Le locataire n’a pas respecté les termes du contrat de location et n’a pas réalisé les travaux contractuellement prévus ? Le bailleur peut agir contre lui, en demandant le remboursement des gratuités (totales ou partielles) de loyer et éventuellement la résiliation du bail, sous réserve de l’appréciation du juge.
Références juridiques
- Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
- Civ. 3e, 3 févr. 2010, n° 08-21.205
- Civ. 3e, 10 nov. 2004, n° 03-16.721
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