Un immeuble voisin est à l’abandon et dangereux : que peut faire la mairie ?

Lorsqu’un immeuble menace de s’effondrer, que ce soit sur la voie publique, sur une propriété privée voisine ou tout simplement sur lui-même, le maire est tenu d’intervenir et de prendre des mesures adaptées à la situation. L'alerte peut venir d’un riverain ou d’un tiers qui informe la mairie par courrier ou directement sur place.

En fonction de l’urgence de la situation et des moyens techniques à la disposition de la mairie, le maire va diligenter une expertise, soit directement par un agent communal, soit par un expert désigné par le tribunal administratif, afin de diagnostiquer le danger.

Le maire contacte au plus vite le propriétaire de l’immeuble en question afin d'engager une procédure à l'amiable, qu'il s'agisse de travaux d’entretien ou de réparation. Cependant, en cas de risque avéré ou imminent, le maire peut prendre un arrêté dit « de mise en sécurité » (anciennement appelé « arrêté de mise en péril ») dans le but de contraindre le propriétaire à agir.

Le maire ne dispose pas de tous les pouvoirs avec cet arrêté. La démarche doit être à la fois justifiée et justifiable, et les mesures ordonnées doivent rester proportionnées au danger identifié. Il ne peut imposer que :

• des travaux de réparation ou toute mesure propre à éliminer le risque ;
• la démolition partielle ou totale de l’immeuble, uniquement s’il n’existe aucune autre solution technique ou si les travaux nécessaires sont plus coûteux que la reconstruction.

Lorsque le propriétaire du bien est introuvable, ou lorsque celui-ci refuse de mettre en œuvre les mesures qui s’imposent à lui, le maire est tenu, par ses obligations de police administrative spéciale, de réaliser les travaux demandés. C’est ce qu’on appelle « réaliser les travaux d’office ».

Ces travaux sont réalisés directement par la commune ou après avoir fait appel à une entreprise spécialisée, sans obligation de mise en concurrence si l’urgence le justifie. Cela signifie que le choix de l’entreprise peut se faire selon la rapidité d’intervention. Cela se ressent donc bien souvent à la fin sur la facture.

Tous les frais engendrés par cette opération seront soit assumés par la commune (lorsque le bâtiment est effectivement à l’abandon), soit adressés directement au propriétaire du bien lorsque celui-ci est connu.

Généralement, un immeuble menaçant de s'effondrer est le signe d’un abandon prolongé. Dans ce cas, le maire peut engager une procédure de déclaration de bien en état d’abandon manifeste. Cette procédure vise à inciter le propriétaire à effectuer une remise en état de sa propriété mais peut aussi mener à l’expropriation de l’immeuble au profit de la commune, à condition toutefois qu’elle l’utilise uniquement dans un but d’intérêt public.

Cette procédure commence par une enquête pour identifier le propriétaire (archives communales et départementales, services fiscaux, notaires, etc.). Si l'identité ou l’adresse du propriétaire reste inconnue, une notification est affichée en mairie et sur l’immeuble pendant 3 mois au minimum.

À l’issue de ce délai, si l’état d’abandon est confirmé par procès-verbal tenu à la disposition du public, la commune dispose de 6 mois pour constituer un dossier d’expropriation, le soumettre au public puis le faire voter en conseil municipal.

Si l’expropriation aboutit, la commune devient propriétaire du bien. Elle est alors responsable de sa réhabilitation ou de sa démolition, selon l’état du bâtiment.

Les procédures de déclaration de parcelle en état manifeste d’abandon et de mise en sécurité peuvent tout autant se succéder qu’avoir lieu simultanément.