Une SCI peut-elle valablement acquérir un immeuble avant d’être immatriculée ?

14 juil 2022
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Une société non encore immatriculée n’a pas la personnalité morale. Elle ne peut donc pas acquérir un bien. Cependant, la réglementation permet de s’engager pour son compte et que l’acte d’achat soit ensuite validé par la société.

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Un immeuble
La question de savoir si une SCI qui n'est pas encore immatriculée peut acheter un immeuble peut se poser. ©Kamila Koziol

Sommaire

Pas d'achat possible pour une société civile en formation

Lorsque des personnes créent une SCI, elles peuvent avoir un projet d’achat immédiat. Cependant, la SCI n’a pas acquis la personnalité morale tant qu’elle n’a pas été immatriculée.

Faute d'immatriculation, il est dès lors impossible de conclure des actes juridiques comme l’achat d’un immeuble, par exemple. La société doit donc attendre d’avoir une existence juridique propre avant de pouvoir s’engager.

Pour autant, le Code civil autorise les associés à passer des actes pour le compte de la SCI si celle-ci est en cours de formation.

L’immatriculation de la SCI ne peut intervenir que si les formalités légales ont été remplies. Les statuts doivent avoir été signés puis insérés dans un support d’annonces légales.

Acheter un bien pour le compte de la SCI

Des tiers, qui sont souvent des associés de la SCI en cours de formation, peuvent passer des actes pour le compte de la SCI.

Dans ce cas, ils s’engagent personnellement dans un premier temps et la SCI pourra reprendre les engagements à son compte dès qu’elle sera immatriculée.

L’acte d’achat par les tiers doit, impérativement, comporter des mentions indiquant qu’ils n’agissent pas pour leur compte mais pour celui de la SCI. L’acte doit aussi mentionner les informations relatives à la SCI permettant de l’identifier.

A défaut de présence de ces mentions, la personne qui s’est engagée pour le compte de la SCI reste engagée personnellement.

D’autres modalités d’achat pour la SCI en formation sont possibles, notamment l’achat avec clause de substitution qui consiste à signer un avenant avec la SCI immatriculée pour qu’elle puisse poursuivre l’achat en cours.

Reprendre les actes de la société en formation

La société devra procéder à la reprise des actes d’achat passés en son nom. Plusieurs procédés sont possibles, notamment lorsque les actes d’achat sont présentés aux associés avant la signature des statuts et qu’ils y sont annexés. Dans ce cas, la simple signature de ces statuts emporte reprise des actes.

  • Article 1843 du Code civil
  • Article L123-2 du Code de commerce
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