Comment vendre un bien dont le propriétaire est sous curatelle ?

La curatelle est une mesure de protection juridique destinée à un majeur qui, en raison d’une altération de ses facultés, a besoin d’être assisté ou contrôlé dans certains actes de la vie civile.

La personne sous curatelle reste en mesure d’accomplir seule les actes pour lesquels l’assistance de son curateur n’est pas nécessaire (à savoir les actes d'administration). En revanche, sa capacité juridique est limitée pour certains actes importants, notamment les actes de disposition qui peuvent avoir des conséquences significatives sur son patrimoine.

La curatelle est ainsi une mesure d’assistance qui repose principalement sur un mécanisme de représentation. Pour un acte écrit nécessitant l’assistance du curateur, celui-ci appose sa signature à côté de celle de la personne protégée. C’est ce que prévoit l’article 467 du Code civil.

Avant toute démarche, il est donc recommandé de consulter le jugement ayant instauré la curatelle. Une curatelle peut en effet être aménagée et les pouvoirs respectifs de la personne protégée et de son curateur doivent être appréciés au regard de la décision du juge.

La vente d’un bien immobilier est un acte de disposition. Le décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008 classe expressément la vente ou l’apport en société d’un immeuble parmi les actes de disposition.

Or, selon l’article 467 du Code civil, une personne sous curatelle ne peut pas accomplir seule un acte qui, dans le cadre d’une tutelle, nécessiterait l’autorisation du juge ou du conseil de famille. Elle doit donc être assistée par son curateur.

L’article 426 du Code civil prévoit que le logement de la personne protégée, qu’il s’agisse de sa résidence principale ou secondaire, doit être conservé à sa disposition aussi longtemps que possible. Si la vente du logement devient nécessaire ou correspond à l’intérêt de la personne protégée, elle doit être autorisée par le juge ou, lorsqu’il existe, par le conseil de famille. Cette règle vise notamment les situations dans lesquelles la personne a quitté son logement pour être accueillie dans un établissement ou lorsqu’un changement de logement est devenu nécessaire. Le juge apprécie alors l’opportunité de la vente au regard de l’intérêt de la personne protégée. Lorsque la vente a pour finalité son accueil dans un établissement, l’article 426 prévoit également l’intervention préalable d’un médecin qui ne travaille pas dans cet établissement.

Dans le cadre de la vente immobilière du bien immobilier d'une personne sous curatelle, on distingue donc deux cas de figure :

• Si le bien immobilier ne constitue pas le logement principal ou secondaire de la personne protégée (par exemple un investissement locatif, un terrain), seule l'assistance du curateur est nécessaire pour la vente.
• Si le bien immobilier constitue la résidence principale ou secondaire de la personne protégée, l’autorisation du juge des contentieux de la protection est nécessaire. Le juge peut fixer les conditions de la vente et notamment le prix ou un prix minimum à respecter. L’article 505 du Code civil prévoit par ailleurs que la vente d’un immeuble appartenant à une personne protégée doit être autorisée après une mesure d’instruction réalisée par un technicien ou après le recueil de l’avis d’au moins deux professionnels qualifiés.

Prévue à l’article 472 du Code civil, la curatelle renforcée est un dispositif se situant entre la curatelle simple et la tutelle, plus contraignant que la curatelle simple. La curatelle renforcée ne supprime pas les règles applicables à la vente d’un bien immobilier.

Dans ce régime, le curateur perçoit notamment seul les revenus de la personne protégée sur un compte ouvert à son nom et règle ses dépenses. Le curateur assure lui-même le règlement des dépenses auprès des tiers et dépose l'excédent que un compte laissé à la disposition de l'intéressé ou le verse entre ses mains. Le juge peut également lui confier certaines prérogatives supplémentaires, comme autoriser le curateur à conclure seul un bail d'habitation ou une convention d'hébergement assurant le logement de la personne protégée.

Cependant, lorsqu’il s’agit de vendre un bien immobilier, les règles relatives aux actes de disposition continuent de s’appliquer. La personne protégée doit être assistée par son curateur et l’autorisation du juge requise pour la vente est nécessaire.

Autrement dit, la curatelle renforcée ne permet pas au curateur de vendre seul la maison ou l’appartement de la personne protégée. La nature renforcée de la mesure concerne principalement la gestion des revenus et des dépenses ; elle ne transforme pas la curatelle en tutelle.

La demande d’autorisation doit permettre au juge d’apprécier la situation et l’intérêt de la personne protégée.

Le dossier doit notamment présenter le projet de vente et sa justification. Les éléments permettant d'apprécier la valeur du bien sont particulièrement importants.

Pour une demande concernant la vente d’un bien immobilier, la loi dispose qu'au moins deux avis de valeur doivent être fournis.

Il est donc utile de réunir les estimations avant de constituer le dossier.

Selon la situation, d’autres documents peuvent être utiles pour expliquer le projet : éléments relatifs au logement, situation patrimoniale, justificatifs de dépenses ou de travaux, projet de relogement ou d’hébergement, par exemple.

L’autorisation judiciaire peut fixer les conditions de la vente. Il faut donc conserver précieusement l’ordonnance rendue et en respecter les modalités, notamment celles relatives au prix.

C’est un point essentiel lorsqu’on souhaite vendre une maison ou un appartement sous curatelle.

Lorsqu’une autorisation judiciaire est nécessaire, il ne faut pas traiter la signature du compromis de vente comme dans une vente immobilière classique. La vente et les engagements pris au nom de la personne protégée doivent respecter les modalités fixées par le juge.

Le décret du 22 décembre 2008 classe notamment parmi les actes de disposition l’acceptation par le vendeur d’une promesse d’acquisition et l’acceptation par l’acquéreur d’une promesse de vente.

Le notaire doit donc être associé suffisamment tôt au projet afin de déterminer la manière dont l’avant-contrat peut être établi en fonction de l’ordonnance du juge et de la situation de la personne protégée.

Une pratique notariale consiste notamment, lorsque l’autorisation judiciaire préalable est requise, à éviter que la personne protégée et son représentant s’engagent définitivement dans une promesse de vente avant l’autorisation. L'ordonnance de vente peut notamment prévoir des conditions ou modalités particulières qui doivent être respectées.

Le jugement ou l’ordonnance de vente doit donc être vérifié avant toute signature engageant la personne protégée.