Comment vendre un bien dont le propriétaire est sous curatelle ?

La curatelle est une mesure de protection juridique destinée à un majeur qui, en raison d’une altération de ses facultés, a besoin d’être assisté ou contrôlé dans certains actes de la vie civile.

La personne sous curatelle conserve la capacité d’accomplir seule les actes qu’elle peut effectuer sans l’assistance de son curateur, notamment les actes d’administration. En revanche, elle doit être assistée pour certains actes importants susceptibles d’avoir des conséquences significatives sur son patrimoine, appelés actes de disposition.

La curatelle est ainsi une mesure d’assistance qui repose principalement sur un mécanisme de représentation. Pour les actes écrits nécessitant cette assistance, le curateur appose sa signature à côté de celle de la personne protégée, conformément à l’article 467 du Code civil.

Avant toute démarche, il est donc recommandé de consulter le jugement ayant instauré la curatelle. La mesure peut en effet être aménagée par le juge : les pouvoirs respectifs de la personne protégée et de son curateur doivent être appréciés au regard de la décision rendue.

La vente d’un bien immobilier constitue un acte de disposition. Le décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008 classe expressément la vente d’un immeuble parmi les actes de disposition.

En application de l’article 467 du Code civil, la personne sous curatelle doit être assistée par son curateur pour les actes écrits qui, en tutelle, nécessiteraient l’autorisation du juge ou du conseil de famille.

Toutefois, des règles particulières s’appliquent lorsque le bien vendu constitue le logement de la personne protégée. L’article 426 du Code civil prévoit que le logement de la personne protégée, qu’il s’agisse de sa résidence principale ou secondaire, ainsi que les meubles qui le garnissent, doivent être conservés à sa disposition aussi longtemps que possible.

Si la vente du logement devient nécessaire ou répond à l’intérêt de la personne protégée, elle doit être autorisée par le juge des contentieux de la protection ou, lorsqu’il existe, par le conseil de famille. Le juge apprécie l’opportunité de la vente au regard de la situation et des intérêts de la personne concernée.

Cette règle vise notamment les situations dans lesquelles la personne a quitté son logement pour être accueillie dans un établissement ou lorsqu’un changement de logement est devenu nécessaire. Lorsque la vente a pour finalité son accueil dans un établissement, l’article 426 prévoit également l’intervention préalable d’un médecin qui ne travaille pas dans cet établissement.

Il convient donc de distinguer deux situations.

• Le bien vendu n’est pas le logement de la personne protégée : par exemple, un investissement locatif ou un terrain. En principe, l’assistance du curateur est nécessaire pour la vente, sous réserve des dispositions particulières du jugement de curatelle.
• Le bien vendu constitue sa résidence principale ou secondaire : l’autorisation préalable du juge ou du conseil de famille est nécessaire. L’autorisation peut fixer les conditions de la vente, notamment le prix ou un prix minimum à respecter.

Le Code civil prévoit par ailleurs que la vente d’un immeuble appartenant à une personne protégée doit être autorisée après une mesure d’instruction réalisée par un technicien ou après le recueil de l’avis d’au moins deux professionnels qualifiés.

Prévue à l’article 472 du Code civil, la curatelle renforcée est une mesure plus contraignante que la curatelle simple, sans pour autant se confondre avec la tutelle.

Dans ce régime, le curateur perçoit les revenus de la personne protégée sur un compte ouvert au nom de celle-ci et règle ses dépenses. Il dépose l’excédent sur un compte laissé à la disposition de la personne protégée ou le lui remet.

Le juge peut également aménager la mesure et confier au curateur certains pouvoirs supplémentaires, comme autoriser le curateur à conclure seul un bail d'habitation ou une convention d'hébergement assurant le logement de la personne protégée.

Toutefois, la curatelle renforcée ne permet pas au curateur de vendre seul un bien immobilier. Les règles relatives aux actes de disposition continuent de s’appliquer : la personne protégée doit être assistée par son curateur et l’autorisation du juge doit être obtenue lorsqu’elle est requise.

La différence entre curatelle simple et curatelle renforcée concerne principalement la gestion des revenus et des dépenses. Elle ne dispense pas des autorisations nécessaires à la vente d’un bien immobilier.

La demande d’autorisation doit permettre au juge d’apprécier la situation et de vérifier que la vente répond à l’intérêt de la personne protégée.

Le dossier doit notamment présenter le projet de vente et les raisons qui le justifient. Il est utile d’expliquer pourquoi la vente est envisagée et comment le produit de celle-ci sera utilisé, le cas échéant pour financer un hébergement, des dépenses courantes ou des travaux.

Les éléments permettant d’évaluer la valeur du bien sont également essentiels. Selon les règles applicables à la situation, le dossier doit notamment comporter au moins deux avis de valeur. Il est donc recommandé de réunir les estimations en amont et de vérifier auprès du notaire ou du greffe les pièces nécessaires.

D’autres documents peuvent être utiles pour étayer la demande : justificatifs de dépenses, situation patrimoniale, devis de travaux, éléments relatifs au logement ou projet de relogement ou d’hébergement.

L’autorisation judiciaire peut fixer les conditions de la vente, notamment le prix ou un prix minimum. Il est donc essentiel de conserver l’ordonnance rendue et de respecter strictement les modalités qu’elle prévoit.

Lorsqu’une autorisation judiciaire est nécessaire, la signature du compromis de vente doit être préparée avec une vigilance particulière. Il ne faut pas traiter cette étape comme dans une vente immobilière classique. La vente et les engagements pris au nom de la personne protégée doivent respecter les modalités fixées par le juge.

Le décret du 22 décembre 2008 classe notamment parmi les actes de disposition certaines acceptations de promesses de vente ou d’acquisition. La portée des engagements envisagés doit donc être examinée au regard de la mesure de protection et des autorisations requises.

Il est recommandé d’associer le notaire dès le début du projet afin qu’il détermine comment établir l’avant-contrat et quelles conditions prévoir en fonction de la situation de la personne protégée.

Lorsque l’autorisation préalable est requise, il convient notamment d’éviter de prendre un engagement définitif avant que les autorisations nécessaires aient été obtenues. Selon le dossier, le notaire pourra déterminer si un avant-contrat assorti de conditions particulières est envisageable.

Avant toute signature engageant la personne protégée, le jugement de curatelle et, lorsqu’elle est requise, l’ordonnance autorisant la vente doivent donc être vérifiés avec le notaire.