Votre voisin veut se lancer dans un projet d’isolation thermique. Problème : le mur concerné donne chez vous. A-t-il le droit d’empiéter sur votre droit de propriété ? Oui, depuis la loi Climat et Résilience, qui crée un droit de surplomb. Il doit toutefois respecter certaines obligations, dont celle de vous indemniser. Explications !
C’est quoi le droit de surplomb ?
Le droit de propriété est en théorie absolu. Votre voisin ne peut normalement pas entreprendre de travaux ni déborder sur un mur qui donne chez vous. La loi Climat et Résilience vient pourtant limiter ce droit de propriété, avec la création du droit de surplomb.
Le principe ? Votre voisin peut isoler un mur par l’extérieur, même si l’épaisseur de l’isolant empiète chez vous. Rassurez-vous : le débordement est strictement encadré en largeur et en hauteur. De plus, votre voisin doit vous indemniser.
Le droit de surplomb prévoit également une servitude de tour d’échelle. Qu’est-ce que c’est concrètement ? Il s'agit, pour votre voisin, du droit de passer par chez vous et d’installer provisoirement sur votre mur les équipements nécessaires au chantier, toujours en vous indemnisant pour cela.
Dans quelles conditions peut-il isoler un mur extérieur qui donne chez moi ?
Première condition : l’isolation énergétique par le mur extérieur doit être la seule solution envisageable. Ce sera le cas, si les autres options se révèlent moins efficaces, plus complexes ou plus coûteuses.
Ensuite, le débordement ne peut pas excéder une largeur de 35 cm. Il doit, en outre, débuter à 2 m au-dessus du sol.
Un point important : votre voisin est tenu de vous verser une indemnisation pour le surplomb et la tour d’échelle. Comment est-elle calculée ? La loi ne le précise pas : les deux parties doivent s’entendre sur ce point.
En pratique, l’UNPI recommande de la fixer autour de 50 % de la valeur vénale de la bande de terrain concernée.
Quelle procédure mon voisin doit-il respecter ?
Votre voisin doit respecter une procédure précise avant de poser le moindre panneau d’isolant :
- La notification préalable. Il doit vous envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception (ou un acte de commissaire de justice) pour vous informer de son intention. Elle doit contenir le descriptif des travaux, l'épaisseur de l'isolant et un projet de convention ;
- La signature d'un acte authentique. L'accord doit obligatoirement faire l'objet d'une convention rédigée devant notaire et publiée aux hypothèques. Pourquoi ? Pour que cette servitude soit connue, en cas de revente de l'une des deux maisons.
Ai-je un recours contre le droit de surplomb ?
Vous disposez d'un délai de 6 mois après la notification pour vous opposer aux travaux, en saisissant le tribunal judiciaire.
Vous pouvez bloquer le projet, si vous invoquez un motif sérieux et légitime. Voici des exemples de motifs valables :
- L'épaisseur de l'isolation bloque l'ouverture d'un de vos volets, l'accès à un portail ou réduit un passage déjà très étroit chez vous ;
- Vous avez vous-même un projet de construction en limite séparative, comme une extension, un garage ou une véranda à cet endroit précis.
Que se passe-t-il, si j’obtiens ensuite un droit de construire sur le mur isolé ?
Vous avez obtenu un permis de construire sur le mur en limite de propriété, et les travaux nécessitent de retirer l’isolation. Alors, qui doit payer la dépose ?
L’article L113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que les frais sont mis à la charge de votre voisin.
Bonne nouvelle : vous n’aurez pas à rembourser l’indemnité que vous aurez perçue pour la mise en œuvre du droit de surplomb.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)