Qu’est-ce qu’un droit de surplomb ?

Créé par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, le droit de surplomb, s’inscrit dans une logique de lutte contre les logements énergivores, et tend à favoriser la réalisation de travaux d’amélioration énergétique des logements, notamment des travaux d’isolation thermique. De nombreuses conditions sont à respecter pour mettre en place ce droit. 

D’une manière générale, il faut retenir que le propriétaire d'un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l'extérieur bénéficie d'un droit de surplomb du fonds voisin de trente-cinq centimètres au plus. Ce droit est valide lorsqu'aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs. Le droit de surplomb emporte le droit d'accéder temporairement à l'immeuble voisin et d'y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux. Les modalités de mise en œuvre de ce droit sont constatées par acte authentique devant notaire, ou, à défaut d’accord entre les propriétaires voisins, par décision de justice.

Vous devez notifier à votre voisin votre intention de réaliser des travaux d’isolation thermique par l’extérieur sur votre bien et de la nécessité de surplomber son bien. Cette notification doit impérativement contenir les mentions suivantes : 

• les noms, prénoms, adresses postales et électroniques et coordonnées téléphoniques du ou des propriétaires du bâtiment à isoler et, le cas échéant, ceux de son ou de ses représentants légaux ou statutaires ;
• un descriptif détaillé de l'ouvrage d'isolation thermique par l'extérieur, accompagné d'un plan des façades et, le cas échéant, des toitures modifiées par le projet, en faisant apparaître l'état initial et l'état futur ;
• les justificatifs démontrant qu'aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs ;
• le montant de l’indemnité due au propriétaire du fonds voisin à surplomber ;
• un projet de l’acte authentique matérialisant l’accord des propriétaires voisins ;
• une reproduction de l’article L113-5-1 du code de la construction et de l’habitation.

Une convention réglant les modalités d’exercice du droit de surplomb doit être rédigée et préciser impérativement les mentions suivantes : 

• la localisation et le périmètre de l'accès au fonds à surplomber pour la réalisation des travaux d'isolation thermique par l'extérieur ainsi que le temps nécessaire d'accès au fonds ;
• la nature des installations provisoires à mettre en place pour la réalisation des travaux d'isolation thermique par l'extérieur et les conditions de cette mise en place notamment pour la protection du fonds à surplomber ;
• l'indemnité due en contrepartie des droits d'accès et d'installation temporaires ;
• le cas échéant, les mesures prévisionnelles de remise en état du fonds voisin.

Dans un délai de six mois, à compter de la notification relative à l’exercice du droit de surplomb, le propriétaire du fonds voisin peut s'opposer à l'exercice ce droit de son fonds pour un motif sérieux et légitime tenant à l'usage présent ou futur de sa propriété. Dans ce même délai, il ne peut s'opposer au droit d'accès à son fonds et à la mise en place d'installations provisoires que si la destination, la consistance ou la jouissance de ce fonds en seraient affectées de manière durable ou excessive. La saisine du juge peut également porter sur le montant de l’indemnité due au propriétaire du fond à surplomber. Le juge qui doit être saisi est le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.