Depuis le 1er janvier 2023, de nouvelles normes sont entrées en vigueur concernant les DPE et les locations de logements. Les bailleurs n’ont plus le droit de louer des biens immobiliers si ceux-ci sont des « passoires thermiques ». Mais quelles sont les nouvelles restrictions ? On vous répond.
À quoi ressemble la version 2023 du DPE ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE), a été instauré en 2007 afin de lutter contre le réchauffement climatique, notamment en identifiant les locaux et logements qualifiés de « passoires énergétiques ». En d'autres termes, la chasse aux biens immobiliers énergivores est ouverte !
Le DPE permet d’obtenir une estimation de la consommation en énergie, ainsi que le taux d'émission de gaz à effet de serre d’un logement.
Un diagnostic a une durée de validité de 10 ans et est obligatoire dans le cadre d’une vente ou lors de la mise en location d’un bien immobilier. Tous les locaux d’activité tertiaire mais aussi les logements de résidence principale sont concernés par ce diagnostic. En effet, un bailleur est tenu à informer son locataire du DPE du logement avant de signer le bail.
Comment interpréter un DPE en 2023
Avant la réforme de 2021, les diagnostiqueurs certifiés se basent sur les factures énergétiques du logement pour émettre un DPE. Depuis 2021, la méthode de calcul a évolué. Les professionnels doivent désormais s’appuyer sur plusieurs critères physiques du logement ainsi que sur des critères liés à son occupation, à savoir :
- la durée moyenne d'inoccupation du logement en semaine et le week-end,
- la qualité de l’isolation thermique,
- l’état des surfaces vitrées (fenêtres, velux ...),
- le système de chauffage et de production d’eau chaude,
- la ventilation.
Le résultat d’un DPE se présente sous forme de deux étiquettes sur lesquelles est attribuée une note, allant de A à G. L’une pour le taux d’émission de gaz à effet de serre (GES), qui est exprimée en kgeqCO²/m²/an, et l’autre pour les performances énergétiques qui s'expriment en kWh EP/m²/an.
La lettre A correspond à une consommation d’énergie faible et un taux bas d’émissions de GES, alors que la lettre G désigne les logements très énergivores et qui rejettent un fort taux de GES.
Un audit énergétique n'est pas obligatoire pour une location. Cependant, il est indispensable de connaître précisément les points de déperditions thermiques.
Logement : la décence énergétique devient la norme
Le décret paru au Journal officiel le 13 janvier 2021 de la loi Climat relative à la notion de décence énergétique d’un logement est toujours de mise en 2023.
Un propriétaire bailleur a l’obligation formelle de louer un logement décent. Cela signifie que le logement doit respecter certaines conditions, dont le critère de performance énergétique.
D’après cette loi, sont considérés comme indécents, tous les biens immobiliers (maison, appartement, local) dont la consommation en énergie (chauffage, ventilation, eau chaude...) dépasse la valeur de 450 kWh/m²/an. Il s’agit donc de certains biens qui ont une étiquette de classe énergétique G.
De même, depuis la réforme de 2021 (loi ELAN), le diagnostic de performance énergétique est toujours opposable en 2023. Cela signifie que le locataire peut se retourner contre son bailleur si le diagnostic n’est pas conforme (durée de validité dépassée, mauvaise estimation de la consommation en énergie, diagnostiqueur non certifié…). Le locataire peut, dans ce cas, demander à son bailleur :
- l’annulation du contrat de location,
- une baisse du montant du loyer et des dommages et intérêts.
L’interdiction de mise en location
La loi Climat et résilience a pour vocation de mettre un terme, progressivement, aux locations dites « passoires énergétiques » qui ont une forte surconsommation en énergie.
À cet égard, depuis le 1er janvier 2023, les bailleurs ont l’interdiction formelle de mettre en location des logements qui ont une consommation supérieure au seuil de décence, à savoir 450 kWh EP/m²/an (1).
La mesure s’applique aux contrats de location signés à partir du 1er janvier 2023. Elle s’applique aussi pour un renouvellement de bail conclu à partir de cette date.
Cette loi prévoit d’étendre, petit à petit, cette restriction aux autres classes considérées comme trop énergivores. L'interdiction de location concerne uniquement la métropole.
Un calendrier des interdictions a été mis en place. Cette restriction concernera :
- l’ensemble des logements de classe G, peu importe le kWh EP/m²/an, à partir de 2025,
- tous les logements classés F à partir de 2028,
- tous les logements de classe E à partir de 2034.
Depuis le 24 août 2022, les bailleurs n’ont plus le droit d’augmenter le loyer d’un logement classé F ou G. Cette interdiction s’applique aux nouveaux contrats ainsi qu'aux renouvellements.
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