Ça y est, c’est décidé, vous allez vendre ! Mais, entre votre prise de décision et le passage devant le notaire pour signer l’acte définitif, plusieurs étapes restent à franchir. Passage en revue de la bonne marche à suivre.
Passer par une agence ou vendre soi-même ?
C’est le gros dilemme ! Vendre soi-même vous évite des frais d’agence d’environ 5 % sur le prix de vente. Par les temps qui courent et face à la fragilité persistante du pouvoir d’achat, c’est plutôt une bonne piste à explorer. Mais se passer d’un agent immobilier vous interdira l’accès à son fichier d’acheteurs potentiels, vous exposera éventuellement à des visites sans réel intérêt, voire à des personnes peu scrupuleuses qu’un agent aura vite fait de repérer. C’est à vous de décider si vous avez le temps de vous occuper de la vente, d’assurer les négociations et le suivi des procédures administratives.
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Bon à savoir
Comment vendre sa maison rapidement ? En réalisant une bonne estimation !
Déclencher le « coup de foudre » de l’acheteur lors des visites
On achète une maison comme on tombe amoureux(se). Dès le premier coup d’œil, le visiteur doit ressentir qu’il se sent chez lui. Vous devez donc veiller à mettre en valeur les atouts de votre maison. Le recours au home staging, pratique importée des Etats-Unis et du Canada, peut s’avérer utile si vous n’êtes pas un grand adepte de la décoration intérieure. La valorisation des recoins intimes (seulement ?) de votre maison vous permettra d’accélérer sa mise en vente.
Conseils Seloger
Faites de la place chez vous ! Adieu les gros fauteuils, les tapis flapis et le désordre apparent, vive l’aération !
Que faire face à une offre d’achat ?
Un visiteur intéressé a décidé de vous faire une offre d’achat. Si le prix est en-deçà de vos espérances, vous devez peser le pour et le contre, refaire le point avec votre agent immobilier sur les prix pratiqués et leur évolution dans votre secteur géographique (la tendance actuelle est à la stagnation, voire la régression des prix). La décision est difficile à prendre car si elle peut ne pas vous satisfaire, elle pourrait aussi ne pas se représenter une deuxième fois.
Une fois la décision prise, l’offre d’achat, orale ou écrite, n’est pas obligatoire. Elle peut toutefois être rédigée par l’acheteur qui souhaite accélérer les négociations, ou bien être réclamée par des agences immobilières pour confirmer les intentions de l’acheteur.
L’offre d’achat écrite constitue un véritable acte juridique. Le futur acquéreur s’engage ainsi à acheter le logement dès que vous acceptez l’offre par écrit. Une fois le délai de rétractation passé (de 5 à 10 jours), le futur acheteur s’expose au paiement de dommages et intérêts s’il change d’avis.
Bon à savoir
Une offre d'achat n'est pas une formalité obligatoire. Elle peut être orale ou écrite.
Et si la demande de prêt de l’acheteur est refusée ?
Il existe une clause suspensive du compromis en cas de non-obtention du prêt. Légale pour tout achat immobilier, la loi Scrivener du 13 juillet 1979 inscrit cette condition suspensive dans chaque compromis dès lors que l’acheteur passe par un financement externe. De fait, si le crédit immobilier n’est pas accepté, la vente sera annulée. Attention, il est nécessaire de bien indiquer dans le compromis le montant du prêt prévu, les taux d’intérêt maximum requis, la durée du prêt et le montant de l’apport. L’absence de ces prévisions pourrait rendre caduque cette clause suspensive. A noter que le propriétaire peut intenter une action en justice contre le futur ex-acquéreur s’il estime ne pas avoir été suffisamment informé du profil financier de ce dernier.
Au notaire de jouer !
L'achat ou la vente d'un logement passe toujours par la signature d'un compromis, devant le notaire ou directement entre les deux parties. Trois mois environ après avoir signé le compromis, l'acheteur et le vendeur sont convoqués pour signer un acte de vente définitif chez le notaire.
A l’occasion de la signature du compromis de vente, le vendeur demande à l'acheteur de verser une partie du prix (comprise le plus souvent entre 5 et 10 % du prix du bien). Il n'existe pas, juridiquement, de seuil minimal, mais il est conseillé de toujours réclamer une somme fixant l'engagement des parties. Dans ce laps de temps, le vendeur est tenu de réunir les documents techniques pour informer l'acheteur sur l'état du bien vendu en lui fournissant un dossier de diagnostics (amiante, performance énergétique, etc.).
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Les points clés à retenir
Il est indispensable, pour vendre rapidement, de valoriser l’image et les atouts de votre maison. Lorsqu’une offre d’achat est faite, ne vous précipitez pas, pesez le pour et le contre. Entre la signature du compromis et de l’acte de vente chez le notaire, trois mois s’écouleront… où vous ne resterez pas inactif, délai dont vous profiterez pour faire réaliser tous les diagnostics techniques. (Légalement, on peut attendre la signature de l’acte de vente pour fournir le DDT, mais il est quand même recommandé de l’avoir fait pour le compromis, et même dès la mise en vente : les acheteurs potentiels vont demander les infos qu’il contient… C’est le genre de choses qu’un agent dirait à ses clients !)
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