Cave, combles, garage, balcon… Ces surfaces non habitables n'entrent pas dans le calcul de la superficie. Pourtant, elles ont une vraie valeur et peuvent faire grimper le prix de vente de votre bien. Comment les identifier et les valoriser ? On vous explique.
De quelle surface faut-il tenir compte lors de la vente ?
Lorsque vous vendez un bien immobilier, le calcul de la surface se fait selon des règles strictes : certaines surfaces sont prises en compte tandis que d'autres en sont exclues.
Les surfaces non habitables (ou les m² hors Carrez dans le cadre d'une vente en copropriété) ne sont pas intégrées dans le calcul de la superficie privative, mais elles ne sont pas sans valeur pour autant.
Pour fixer le prix de vente, vous pouvez donc commencer par tenir compte du prix de l'immobilier ville par ville afin de connaître le prix au m² dans votre commune et dans votre quartier. Une fois que vous connaissez le prix moyen au m², vous l'appliquez à la surface habitable de votre logement, ce qui vous donne une base pour le calcul du prix de vente.
C'est ensuite sur cette base que vous pourrez majorer le prix en fonction de vos surfaces non habitables.
Les expressions « m² hors Carrez » et « surfaces hors Carrez » sont couramment utilisées dans l'immobilier, mais elles ne correspondent pas à une définition juridique officielle. Elles désignent généralement les surfaces exclues du calcul de la superficie privative prévu par la loi Carrez.
Quels sont les m² non habitables à prendre en compte lors d'une vente ?
Les m² non habitables sont notamment les caves, les garages, les combles, les balcons, les loggias ou encore les vérandas. Ces avantages valorisent le bien et peuvent justifier une majoration du prix de vente.
En effet, ces espaces, même non habitables, peuvent représenter une vraie plus-value fonctionnelle. Des combles avec des zones inférieures à 1,80 mètre peuvent ainsi être optimisés en coin bureau, en rangements sous le toit ou même en lit escamotable… Autant d'arguments qui différencient votre bien de la concurrence.
Cette majoration dépend de plusieurs critères : la superficie des espaces concernés, leur aménagement, leur état, leur utilité et leur potentiel. C'est pourquoi on parle de surfaces pondérées : chaque type de surface non habitable se voit appliquer un coefficient de pondération différent.
Un balcon ensoleillé en plein cœur de ville n'aura pas la même valeur qu'une sous-pente ou un garage non isolé, et il n'existe pas de grille officielle pour les calculer.
Faire appel à un agent immobilier ou un expert en estimation reste la meilleure façon d'appliquer les bons coefficients et d'estimer ces surfaces à leur juste valeur.
Il n'existe aucun barème légal fixant la valeur d'une cave, d'un garage ou d'un balcon. Les professionnels de l'immobilier utilisent des coefficients de pondération qui varient selon les caractéristiques du bien et les prix pratiqués sur le marché local.
Mentionnez les m² non habitables ou m² hors Carrez dans l'annonce immobilière
Bien qu'il s'agisse de surfaces non habitables, il est vraiment utile de les mettre en avant dans l'annonce immobilière. Les acheteurs seront sensibles à la présence d'une cave ou de combles pour stocker des affaires, d'un garage pour garer la voiture ou d'un balcon pour prendre l'air en ville.
Ces éléments peuvent susciter l’intérêt et accélérer la vente.
Cependant, le calcul du prix d'un logement reste complexe : il dépend de la surface habitable, des m² non habitables, mais aussi de l'environnement du bien (son quartier, comment est-il desservi, est-il dynamique, à côté de commodités ou au calme...), de son état général et des prix pratiqués dans le secteur.
Quels sont les 3 types de surfaces immobilières à connaître lors d'une vente immobilière ?
1. La surface habitable d’un logement
C'est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches, les cages d'escaliers, les gaines, les embrasures des portes et fenêtres, etc.
On ne tient pas compte des combles non aménagés, des caves, des sous-sols, des remises, des garages, des terrasses, des loggias, des balcons, des vérandas ni des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
2. La surface plancher d’un logement
La surface de plancher est notamment utilisée dans le cadre des démarches d'urbanisme, par exemple lors de travaux ou d'une extension.
Elle correspond à la somme des surfaces closes et couvertes de chaque niveau du bâtiment, calculée à partir du nu intérieur des façades, sous une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre. Certaines surfaces peuvent être déduites conformément aux règles du Code de l'urbanisme, notamment certains vides, trémies ou locaux techniques.
3. La superficie privative loi Carrez
La superficie privative loi Carrez vous permet de connaître précisément la superficie du logement que vous souhaitez vendre.
C'est cette surface qui doit apparaître dans l'acte de vente signé chez le notaire, ainsi que dans le compromis de vente. Seuls les logements en copropriété doivent obligatoirement faire l'objet d'un mesurage en loi Carrez.
Pour calculer cette surface, il faut tenir compte des surfaces des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, des cloisons, des marches et cages d'escaliers, des gaines, des embrasures de porte et de fenêtres.
Les surfaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre ne sont pas calculées, ainsi que les caves, les garages, les emplacements de parking, etc.
Vous pouvez effectuer ce mesurage vous-même, mais il reste préférable de passer par un professionnel disposant d'une assurance responsabilité civile professionnelle.
Comment estimer le prix de vente d'une maison avec des annexes ?
L'annexe d'une maison est un véritable argument de vente.
Même si certains m² sont considérés comme non habitables, ils apportent un confort supplémentaire et peuvent présenter un potentiel d'aménagement à l'avenir — c'est notamment le cas des combles aménageables, qui peuvent devenir des pièces de vie à part entière.
Un espace non habitable à l'instant T peut en effet servir d'espace de rangement, de stockage ou bien de garage.
Pour estimer une maison avec des annexes, commencez par déterminer le prix au m² des espaces habitables. Évaluez ensuite chaque surface non habitable individuellement : sa superficie, sa praticité, son potentiel, la qualité de sa construction et son agencement. Un garage isolé avec des finitions soignées justifiera une majoration plus importante qu'un garage non isolé, en rupture esthétique avec le reste de la maison.
En évaluant tous ces points, il est recommandé de faire appel à un agent immobilier qui saura appliquer les bons coefficients de pondération et estimer ces surfaces à leur juste valeur, en tenant compte des prix pratiqués dans votre secteur.
Il ne faut pas oublier que ces annexes dont les m² sont non habitables peuvent largement contribuer à susciter le coup de cœur : il suffit de savoir les mettre en avant.
N'oubliez pas d'évaluer également la rareté de ces surfaces dans votre secteur pour valoriser comme il le faut votre bien !
La valeur d'une cave, d'un garage ou d'un balcon dépend en grande partie des caractéristiques du marché local : dans certaines grandes villes où ces annexes sont rares, elles peuvent constituer un véritable atout aux yeux des acquéreurs et contribuer à valoriser le bien.
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