Vendre un bien immobilier à son conjoint, est-ce que c'est légal ?

Quentin Gres 26 fév 2023
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Si la vente d’un bien immobilier était autrefois interdite entre époux, ce n’est plus le cas. Avec l’entrée en vigueur de la réforme sur les régimes matrimoniaux, des modifications ont été apportées. Cette simplification colle parfaitement avec les nouvelles aspirations de la société et la modernisation du droit civil.

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Un couple
A-t-on le droit de vendre un logement à son conjoint ou à sa conjointe ? © Gorodenkoff
Sommaire

Entrée en vigueur de la nouvelle loi sur les régimes matrimoniaux

La nouvelle loi sur les régimes matrimoniaux a été adoptée le 1er septembre 2018. Elle a levé l’interdiction des contrats de vente entre époux. En d’autres termes, cela signifie que la vente d’un bien immobilier est désormais autorisée entre conjoints.

Les dispositions de la réforme se sont immédiatement appliquées. Elles concernent :

  • les personnes déjà mariées et souhaitant modifier leur contrat de mariage,
  • les personnes déjà mariées et voulant conserver leur régime matrimonial (lors de l’acquisition de nouveaux biens immobiliers),
  • les personnes qui se sont mariées après le 1er septembre 2018.

Au moment d’un partage de biens ou d’un divorce, les conséquences sont parfois très difficiles à supporter. Ainsi, la loi a corrigé certains effets indésirables du régime matrimonial et apporté des ajustements importants.

L’annulation de l’interdiction s’applique également dans le cadre d’une cession de droits indivis entre conjoints. Sont concernés :

  • les personnes mariées sous le régime de la communauté de biens : la situation se présente généralement suite à une donation ou un héritage. Elle est différente d’une communauté de biens réduite aux acquêts (il s’agit d’un mariage sans signature de contrat),
  • les individus mariés sous le régime de la séparation de biens : tout d’abord, précisons que leurs patrimoines et revenus sont distincts. S’ils procèdent à l’achat d’une habitation en commun (c’est-à-dire que les 2 sont acquéreurs), celle-ci sera acquise en indivision.

L’un des époux peut donc acquérir la quote-part de son partenaire pour le bien immobilier détenu en indivision. Dès lors, le logement fera partie de son patrimoine propre.

En règle générale, cette démarche intéresse les conjoints qui veulent que l’habitation soit mise seulement au nom d’un partenaire. Ce dernier y effectue ses activités personnelles (le siège social de sa société, par exemple).

Il est bien évidemment nécessaire de respecter des conditions, pour éviter la nullité relative. Pour la protection du couple et des tiers, il est essentiel que la vente soit publique et autorisée par le tribunal de grande instance (ou le tribunal d’instance).

Quels sont les avantages fiscaux de la vente entre conjoints ?

La cession d’un bien indivis entre conjoints est soumise à des taxes relativement basses. Pour cela, elle est particulièrement intéressante.

Les droits à régler correspondent le plus souvent à 1 % de la valeur du logement. Bien sûr, il faut aussi prévoir des frais de notaire.

Pour éviter d’éventuelles combines, la vente entre conjoints est rigoureusement encadrée. Pour une donation entre époux, le taux d’imposition est plus élevé. Après que chaque partenaire ait bénéficié d’environ 80 000 €, une taxe de 5 à 45 % s’applique sur le reste de la valeur du logement.

Dans l’hypothèse où les 2 conjoints sont propriétaires de la maison, l’un ne pourra la vendre sans le consentement de l’autre.

Quelles sont les alternatives à la vente entre époux ?

Il existe 2 alternatives à la vente entre époux :

  • les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI),
  • le transfert de propriété.

Les OPCI

Les OPCI sont des produits d’investissement immobilier à destination des particuliers et des institutionnels. Ces véhicules d’investissement réglementés donnent accès au marché immobilier, via l’acquisition d’actions ou de parts d’un OPCI détenant indirectement ou directement des actifs immobiliers.

Le capital d’un OPCI est constitué d’au moins 60 % d’actifs immobiliers. Pour satisfaire aux demandes de retraits, il conserve 10 % d’actifs liquides.

Du fait de leur statut, les OPCI permettent aux conjoints de se céder des parts mutuellement. En cas de cession desdites parts, le bénéfice généré relèvera de l’imposition de la plus-value immobilière entre particuliers.

Le transfert de propriété

Il est possible qu’un bien immobilier fasse partie totalement du patrimoine propre de l’un des conjoints. Celui-ci peut, par exemple, l’avoir acheté avant le mariage ou obtenu en héritage, mais s’il le souhaite, il a la possibilité d’en faire un bien propre de son partenaire lors d’une donation.

La donation entre époux doit être effectuée sous contrôle judiciaire. Le recours à un notaire est obligatoire, sous peine de nullité.

Supposons que l’un des conjoints exerce une activité à risque. Grâce au transfert de propriété, il transmettra une partie ou l’intégralité de son patrimoine à son partenaire. De cette façon, il la mettra à l’abri de ses créanciers.

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