Quelles sont les obligations du vendeur lors de la vente ?

D'une manière générale, le vendeur a une obligation d'information envers l'acheteur d'un bien immobilier. Certaines informations sont d'ordre juridique et sont donc encadrées par la loi. D'autres sont d'ordre technique. Dans le cadre d'une vente immobilière, le vendeur est soumis à des obligations d'ordre général. Il est responsable de la transmission du bien immobilier et doit agir en toute bonne foi. D'autres obligations peuvent être ajoutées s'il s'agit d'un bien en copropriété ou d'un terrain à bâtir. Quelle que soit la nature du bien immobilier, le vendeur doit fournir à l'acheteur différents diagnostics (DPE, présence de termites, d'amiante, de plomb, ERP, etc.). Il doit informer l'acheteur sur la conformité de l'installation électrique, du gaz, de l'assainissement. Le carnet d'information du logement (CIL) doit aussi être remis si des travaux ayant une incidence sur la performance énergétique du bien ont été effectués après le 1er janvier 2023. Le vendeur doit également signaler l'existence d'éventuelles servitudes, de baux, d'hypothèques ou de toute autre charge. Le vendeur a l'obligation de délivrer le bien à la signature de l'acte de vente. 

Copropriété, terrain... les obligations du vendeur lors d'une vente peuvent varier selon le type de bien. Si le logement se trouve en copropriété, l'acheteur doit avoir connaissance de la surface exacte du logement (loi Carrez). Les montants des différentes charges inhérentes à la copropriété doivent aussi être fournis (charges courantes, y compris hors budget prévisionnel, sommes dues au syndic).

Pour un appartement, le vendeur doit transmettre tous les renseignements relatifs à l'immeuble comme :

• le carnet d'entretien de l'immeuble,
• le règlement de copropriété,
• l'état descriptif de division.

Si le bien est un terrain à bâtir, le vendeur doit informer l'acheteur sur l'existence d'un bornage, sur les règles d'urbanisme, ainsi que sur les possibilités en matière de construction. Rappelons que ces obligations s'ajoutent à celles relatives aux différents diagnostics techniques, déclarations de conformité, signalements des servitudes, cités précédemment.

Le non-respect de ces obligations peut entraîner de sévères sanctions à l'égard du vendeur :

• annulation de la vente,
• réduction du prix de vente,
• versement d'indemnités à l'acheteur.

En plus des différentes obligations, le vendeur a aussi des devoirs envers l'acheteur au moment de la cession. Il s'agit, notamment, de fournir des garanties.

Ainsi, la garantie contre l'éviction assure à l'acquéreur la possession paisible du bien vendu. La garantie contre tous les vices cachés (sauf indication contraire dans l'acte de vente) protège l'acheteur de tous les défauts pouvant rendre l'usage du bien immobilier impropre ou diminué.

S'il est important que le vendeur sache quelles sont ses obligations lors d'une vente, c'est également le cas de l'acheteur. Ce dernier doit respecter certaines démarches, au risque de voir la vente annulée. La principale obligation de l'acheteur est le paiement des sommes dues le jour de la vente immobilière et donc de la signature de l'acte authentique de vente. Il est à noter que les conditions de vente et les modalités de paiement sont définies par les deux parties dans l'avant-contrat ou compromis de vente.

Le paiement du prix de vente

Comme l'indique l'article 1650 du Code civil, l'acheteur a l'obligation de « payer le prix au jour et au lieu réglés par la vente ». S’il ne respecte pas cette obligation, le vendeur peut, au choix, demander :

• l'exécution forcée de la vente devant les tribunaux,
• la résolution de la vente par un juge, c'est-à-dire son annulation.

Que faire en cas de décès de l'acheteur entre la signature du compromis de vente et celle de l'acte authentique de vente ? Sauf clause présente dans le compromis de vente, ce sont les héritiers de l'acquéreur qui doivent s'acquitter du prix de vente.

Le paiement des autres frais

L'acheteur a également l'obligation de s'acquitter de différents frais relatifs à la vente d'un bien immobilier. Il y a en premier lieu les frais de notaire. Ceux-ci varient selon la nature du bien : logement neuf (2 à 3 % du prix du bien), logement ancien (7 à 8 %) ou bien un terrain (7 à 8 %).

Si les frais d'agence sont à la charge de l'acheteur, celui-ci doit s'en acquitter. Les frais d'agence sont calculés selon un pourcentage du prix du bien immobilier. Ce pourcentage diffère selon les agences immobilières et peut être compris entre 3 et 10 % du prix.

S'ajoutent également d'éventuelles charges de copropriété et des taxes (taxe foncière, taxe d'habitation, notamment pour une résidence secondaire), selon une répartition entre le vendeur et l'acheteur, calculées au prorata temporis.