Travaux avant de vendre : attention aux vices cachés !

Blandine Rochelle
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Il n’est pas rare de vouloir effectuer des travaux avant de vendre son bien immobilier. Or, il est nécessaire de faire contrôler la qualité de ces travaux afin d’avoir la certitude qu’aucun vice caché ne sera découvert par l’acquéreur. Si tel était le cas, ce dernier pourrait se retourner contre le vendeur et obtenir gain de cause.

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Un vice caché n'est pas forcément connu du vendeur au moment de la vente. © aquaArts studio - Getty images
Un vice caché n'est pas forcément connu du vendeur au moment de la vente. © aquaArts studio - Getty images
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Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Si vous souhaitez effectuer des travaux dans votre logement avant de vendre, il est important de tenir compte des vices cachés qui peuvent faire l’objet d’un recours à votre encontre, en cas de découverte de la part de l’acquéreur.

Le Code civil dispose, dans son article 1614, que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». On considère qu’il y a un vice caché dès lors que :

  • L’acquéreur n’a pas eu connaissance de l’existence de ce vice au moment de la vente.
  • Le vice doit être non apparent. Et il ne doit pas s’agir d’un vice nécessairement dissimulé par le vendeur, mais d’un vice qui n’est pas apparent. Le vendeur peut donc parfaitement l’ignorer lui-même.
  • Le vice doit rendre le logement impropre à sa destination ou diminuer son usage. Cela signifie que, si l’acquéreur en avait eu connaissance, il n’aurait pas acheté le bien ou alors à un prix moindre.
  • Le vice doit être antérieur à la vente du logement.

Les vices cachés sont, par exemple, une maison à caractère inondable, la présence d’humidité, un défaut d’étanchéité, un chauffage hors d’usage, une charpente abîmée, l’absence d’eau courante, le caractère instable du terrain, des fondations défectueuses, une dalle qui se fissure, des nuisances sonores, etc.

En cas de vice caché, vous êtes responsable

En principe, le logement est vendu « en l’état », ce qui signifie que l’acquéreur accepte d’acheter le logement tel qu’il est et que le vendeur n’effectuera aucune réparation dans le cadre de la vente. Mais ce principe n’empêche pas l’acquéreur de se retourner contre le vendeur en cas de vice caché, car le Code civil dispose également que le vendeur doit délivrer un produit exempt de vices cachés. À défaut, il doit garantir l’acheteur de ces défauts non apparents. La Cour de cassation a statué sur le cas d’un vendeur, qui avait lui-même réalisé des travaux dans un logement avant de le vendre. Les juges ont ainsi considéré qu’en cas de travaux avant la vente, le vendeur doit assumer les défauts. Ce dernier avait réalisé des travaux qui provoquaient des fuites, et la Cour de cassation a affirmé que le vendeur se trouve, comme le constructeur ou le maître d’œuvre, présumé « avoir connaissance de ces défauts. Il ne peut plus bénéficier de la clause de renonciation de l’acquéreur ». De plus, l’auteur des travaux ne peut invoquer son amateurisme et se dire ignorant des défauts. Le vendeur est donc responsable des vices cachés, car il est présumé les connaître, à moins de prouver le contraire.

Quel délai pour dénoncer un vice caché ?

Lorsqu’un acquéreur découvre un vice caché dans le logement acheté, il dispose d’un délai de 2 ans pour intenter une action en garantie. Ce délai commence à courir à partir du jour de la découverte du vice caché. Notez que la responsabilité d’un vendeur particulier est plus limitée que celle d’un vendeur professionnel. Les vices cachés ne sont pas forcément connus du vendeur, et les travaux peuvent avoir été effectués par un professionnel. En cas d’action en justice, c’est le juge qui déterminera le degré de responsabilité et qui affirmera que le vendeur devait avoir connaissance ou non du vice caché.

Généralement, le juge va également faire intervenir des experts, qui vont constater le vice caché et estimer la moins-value qui en résulte. Si le tribunal affirme que le vendeur est responsable des vices cachés, il devra verser à la victime des dommages et intérêts.

L’acquéreur peut obtenir l’annulation de la vente ou une diminution du prix, en cas de découverte d’un vice caché.

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