Vente immobilière annulée : est-ce que c'est possible et quels sont les risques ?

Les cas pour lesquels vous pourriez être amené à annuler une vente immobilière sont nombreux. Voici quelques exemples :

• En tant qu’acheteur : vous constatez que le bien n’est pas conforme à la description faite dans le contrat de vente (on parle alors de vice de consentement). Dans ce cas, les conséquences de l’annulation de la vente immobilière se font devant la justice.
• En tant qu’acheteur : vous constatez un défaut majeur, inconnu de vous et du vendeur (on parle alors de vice caché). Ce peut être, par exemple, un terrain pollué, des fondations déficientes, etc. Pour obtenir plus d’informations à ce sujet, on renverra à l’article 1641 du Code civil.
• En tant que vendeur : vous estimez avoir vendu votre bien à un prix trop bas, compte tenu de sa valeur réelle au moment de la signature de l’acte de vente (on parle alors de lésion). Dans ce cas, vous pouvez demander une compensation, ou faire annuler la vente. Attention toutefois : seuls des experts indépendants peuvent vous aider à déterminer si la lésion est réelle (à savoir, un prix de vente inférieur ou égal à 5/12e de la valeur vénale du bien).

Bien évidemment, d’autres raisons tout à fait légitimes peuvent se rajouter. Que vous soyez vendeur ou acheteur, vous pouvez, par exemple, trouver une offre plus intéressante, être confronté à une évolution professionnelle imprévue ou à une grave crise financière personnelle. 

Dans tous les cas, il sera très difficile pour vous de vous rétracter : si vous êtes vendeur et que vous avez signé un compromis de vente, vous êtes face à un engagement qu’il sera difficile de rompre. Si vous êtes acheteur et que vous venez de signer une promesse, un compromis ou un acte de vente, vous disposez dès lors de plusieurs alternatives pour annuler la vente.

Que vous soyez vendeur ou acheteur, sachez que des pénalités peuvent s’appliquer. Tout dépend, à ce stade, du cas de figure que vous rencontrez et des conditions d’annulation du compromis de vente. Sachez néanmoins que vous disposez, en tant qu’acheteur, d’un délai de rétractation de 10 jours, à compter du lendemain de la signature de la promesse de vente. Si vous vous rétractez après ces dix jours, vous risquez des pénalités :

• Les pénalités pour annulation du compromis de vente en dehors des délais convenus : elles se présentent sous la forme de dommages et intérêts, octroyés au vendeur. En effet, au moment de la réalisation du compromis (ou de la promesse d’achat), l’acheteur dépose une garantie, d’une valeur comprise généralement entre 5 et 10% du prix du bien immobilier.
• La résolution de la vente avec demande de dommages-intérêts fixés par un juge : en tant que vendeur, vous pouvez saisir le tribunal et condamner l’acheteur à vous verser des dommages-intérêts. Généralement, elle correspond à 10% du prix de vente.

Si le juge constate une quelconque erreur, la vente est annulée de manière rétroactive : on parle alors d’annulation par la voie amiable, si l’acheteur accepte la résiliation de la vente. Dans ce cas précis, les sommes versées par l’acheteur lors de la signature devront lui revenir. Il devra libérer le bien qui fera ensuite l’objet d’une restitution au vendeur, qui devra rembourser le prix de vente, ainsi que les frais liés à la vente. Selon la décision prise par le juge, des dommages et intérêts peuvent également intervenir dans l’équation.

Vous savez tout ! Pour faire en sorte que tout se passe pour le mieux, retenez bien que la signature d’un compromis de vente représente un acte sérieux, qui engage les différentes parties prenantes. Il est donc important que vous preniez vos précautions, avant même de signer quelque document que ce soit. Dans tous les cas, l’annulation d’une vente immobilière représente un risque, avec des conséquences qui peuvent être lourdes à supporter.

Ce qu’il faut retenir :

• En tant qu’acheteur, vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours, sans pénalités. Seule une clause suspensive (voir ci-dessus) peut vous permettre d’éviter le paiement de pénalités.
• En tant que vendeur : si vous souhaitez annuler la vente, vous avez la possibilité de négocier un accord à l’amiable avec l’acquéreur. Vous pouvez également faire intervenir un tribunal judiciaire.