Travaux sans permis de construire : doit-on en informer à l’acquéreur ?

Morgane Jacquet
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Vous vendez votre bien et celui-ci a fait l’objet, il y a quelques années, d’un agrandissement. Vous avez entrepris ces travaux vous-même et n’avez pas déposé de demande de permis de construire. Sachez que vous devez impérativement en informer l’acquéreur.

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Une maison normande au coeur de la campagne
Lorsqu'un agrandissement n'a pas été validé par un permis de construire, le vendeur doit le mentionner dans l'acte de vente. © quackersnaps
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Dans quels cas un permis de construire est-il obligatoire ?

Par principe, lorsque vous agrandissez votre bien ou augmentez l’emprise au sol de plus de 20 m2, un permis de construire doit être déposé en mairie. Attention, si votre bien est situé dans une zone urbaine de plan local d’urbanisme, le permis de construire sera impératif en cas d’agrandissement ou d’accroissement de l’emprise au sol de plus de 4 m2.

Vous devez le mentionner dans l'acte de vente

Tenu d’une obligation de délivrance à l’acquéreur de votre bien, vous devez l’informer sur toutes les « anomalies » juridiques qui l’affecteraient. Le fait de ne pas déposer de permis de construire lorsque la loi l’impose n’est pas sans conséquence et l’acquéreur risque des sanctions qui seraient prises par la mairie, mais aussi par l’administration fiscale. 

Si vous ne lui délivrez pas cette information et que l’acquéreur est sanctionné par la suite, il sera légitime à saisir le tribunal judiciaire afin que des dommages et intérêts lui soient accordés en réparation du préjudice subi du fait de votre défaut d’information. Il convient donc d’insérer dans l’acte de vente ainsi que dans la promesse, une clause précisant expressément que votre bien a été agrandi sans permis de construire et que l’acquéreur fait son affaire personnelle des conséquences qui en découleraient.

L’issue d’un tel litige est soumise à l’appréciation souveraine des juges, mais sachez que si votre responsabilité est retenue, le montant des dommages et intérêts peut être élevé.

Les conséquences pour l’acquéreur

Diverses conséquences peuvent impacter l’acquéreur, à savoir : 

  • En cas de destruction du bien par un incendie, par exemple, l’acquéreur perd son droit à reconstruction à l’identique. Son assureur habitation ne prendra en charge que la partie du bien légalement construite.
  • La mairie peut mettre en demeure l’acquéreur de régulariser la construction ou, à défaut, l’inviter à procéder à la démolition du bien irrégulier. Sans réponse de la part de l’acquéreur, la mairie peut saisir le juge judiciaire pour obtenir la démolition de la construction irrégulière. La mairie dispose d’un délai 10 ans, à compter de l’achèvement des travaux pour mettre en oeuvre cette procédure.
  • La mairie peut constater l’infraction et condamner l’acquéreur à une amende comprise entre 1 200 € et un montant qui ne peut excéder 6 000 € par mètre carré de surface construite sans permis de construire. La mairie dispose d’un délai de 6 ans à compter de l’achèvement des travaux pour agir en ce sens.

Articles L111-15, L480-1 à L480-14 du code de l’urbanisme

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